Relativ niedrige Getreide- und Sojabohnenpreise und eine geringere Rentabilität der landwirtschaftlichen Betriebe haben die Nachfrage nach Ackerland kaum gedämpft, Das bedeutet, dass die Barmietpreise in den nächsten 12 Monaten stabil bleiben werden.

Der durchschnittliche Pachtpreis für Ackerland in den USA betrug letztes Jahr 136 US-Dollar pro Acre. laut USDA. Iowa und Illinois, die größten Erzeuger von Mais und Sojabohnen, waren mit 231 USD und 218 USD pro Acre die führenden Corn Belt-Staaten, bzw.

Erntepreise, inzwischen, stabil gehalten haben. Der Durchschnittspreis in den Jahren 2016-2017 betrug 3,36 USD pro Scheffel, sagt die Regierung. Futures in diesem Jahr, die von 3,25 bis 3,55 US-Dollar pro Scheffel prognostiziert werden, werden im nächsten Jahr voraussichtlich durchschnittlich 3,40 US-Dollar bis 4,40 US-Dollar betragen. nach Angaben des USDA.

landwirtschaftliches Einkommen, jedoch, wird voraussichtlich im Jahr 2018 zurückgehen. Das Brutto-Cash-Farm-Einkommen wird auf 404 Milliarden US-Dollar geschätzt, 2 % weniger als im Vorjahr. Das Nettoeinkommen der Landwirtschaft soll 2018 um 8 % auf 59,5 Milliarden US-Dollar sinken. sagt das USDA.

Sei es Optimismus bezüglich der Erntepreise, der Wunsch, Land zu kaufen, das an bereits vorhandene Felder angrenzt, oder einfach nur Vertrauen in ihre Fähigkeiten, Bauern schnappen sich Land, sobald es verfügbar ist, und das untermauert die Mietpreise.

„Die Barmieten bleiben ziemlich wettbewerbsfähig, “ sagt Jason Britt, Präsident der Zentralstaaten Rohstoffe, eine Maklerfirma in Kansas City, Missouri, deren Familienfarmen im Norden von Missouri landen. „Sie haben sich nach 2012 angepasst, weil die Rohstoffpreise hoch waren. Wir haben einige Anpassungen gesehen, Aber es scheint, als ob es da draußen wettbewerbsfähig genug ist, um die Dinge hochzuhalten.“

Michael Langemeier, Agrarökonom an der Purdue University in West Lafayette, Indiana, sagt, dass die Barmieten dieses Jahr wahrscheinlich stabil bleiben werden, Er stellt jedoch fest, dass die Landwirte näher an der Gewinnschwelle sein sollten als in den letzten vier Jahren.

Während sich einige Mieter von Vermietern unter Druck gesetzt fühlen, die die Mieten unverändert lassen oder leicht erhöhen, Daten zeigen, dass Eigentümer berechtigt sein können, ihre Gebühren nicht zu senken.

„Die landwirtschaftlichen Bodenwerte für den Seventh Federal Reserve District zeigten im ersten Quartal 2018 Anzeichen einer Stabilisierung. da die Ackerlandwerte gegenüber dem Vorjahr unverändert blieben, “ laut einem Bericht des leitenden Betriebsökonomen der Federal Reserve Bank of Chicago, David Oppedahl.

Die Werte für die Qualität landwirtschaftlicher Nutzflächen stiegen im ersten Quartal gegenüber dem vierten Quartal 2017 um 1 %. der Bericht sagte, unter Berufung auf Umfrageantworten von 181 Agrarbankern im siebten Bezirk, das Iowa und Teile von Illinois umfasst, Wisconsin, Indiana, und Michigan, eine Fläche, die 40 % des Mais ausmacht, Sojabohne, und Schweineproduktion in den USA

Adam Thien, Vizepräsident von Thien Farm Management in Council Bluffs, Iowa, sagt, er erwarte, dass die Barmieten in den nächsten 12 Monaten stabil bis leicht steigen werden. Grundbesitzer in seiner Umgebung sind, im Allgemeinen, höhere Mieten verlangen, um ihren Gewinn zu maximieren, aber einige Mieter drängen zurück, zumindest ein Bisschen, er sagt.

Platz um sich umzudrehen

Um ihre Preise effektiv zu verhandeln, Hersteller sollten ihre Break-Even-Kosten nachweisen können.

„Ich ermutige die Pächter, ein Budget für ihre Farm einzubringen, um nicht nur mir, sondern auch dem Grundbesitzer zu zeigen, wie sie die Mietpreise rechtfertigen, damit sie profitabel bleiben können. " er sagt. „Es gibt einige hohe Mietpreise, die von den Mietern bezahlt werden. Ich kenne ihre Rechtfertigung nicht, 20 oder 30 oder 40 US-Dollar pro Acre mehr zu zahlen als andere Mieter (auf hochwertigem Land) in der Gegend.“

Landwirte, die sich um Qualitätsland mit konstant hohen Erträgen kümmern, sind nicht bereit, einfach wegzugehen, weil sie wissen, dass sie auch in schwierigen Zeiten profitabel sein können. Sie wollen die Kontrolle über produktives Ackerland behalten, denn wenn sie es aufgeben, Sie wissen nicht, ob es jemals wieder verfügbar sein wird, sagt Thien.

Es ist diese Art von Nachfrage, die die Bodenpreise und Barrenten untermauert.

„Mieter, die bereit waren, wegzugehen, befinden sich normalerweise auf den leistungsschwächeren oder weniger beständigen Farmen. " er sagt. „Hier sehen wir, wie Mieter sagen, dass sie bereit sind, wegzugehen. Die ertragreicheren Betriebe bringen die höheren Pachtpreise ein.“

Randy Hertz von Hertz Land Management in Nevada, Iowa, sagt, dass die Grundstückspreise und Barmieten bis vor kurzem 15 Jahre lang gestiegen sind, und sie haben sich seitdem stabilisiert. Es war einfacher – und vorteilhaft – für die Mieter, drei- bis fünfjährige Mietverträge abzuschließen, weil sie einen Preis festlegen konnten.

USDA-Daten untermauern seine Behauptung. Der durchschnittliche Wert eines Acre Ackerland in den USA im Jahr 2003 betrug 1 US-Dollar. 660, nach Angaben des National Agricultural Statistics Service. Bis 2008, der Wert war auf 2 $ geklettert, 760 Hektar; bis 2014, es waren bis zu $4, 100. Seitdem Werte haben sich gehalten. Letztes Jahr, sie durchschnittlich $4, 090 Hektar, nach Angaben der Regierung.

Da sich die Preise stabilisiert haben, es ist für viele Mieter von Vorteil, jährliche Tarife auszuhandeln, Hertz sagt.

„Als wir jedes Jahr zunahmen, das war zugunsten des Mieters (um einen längerfristigen Mietvertrag zu unterzeichnen). Jetzt, wo die Mieten in die andere Richtung gehen könnten, ist das das Klügste?“ er fragt. „Sie müssen diese Miete jedes Jahr verhandeln, weil sich alles ändert – die Erträge ändern sich und die Inputkosten ändern sich und die Saatgutkosten ändern sich. Viele sagen, dass sie einen Flex-Leasingvertrag machen werden. aber viele Flex-Leasingverträge haben eine ziemlich hohe Basis und sind nicht sehr flexibel.“

Der Schlüssel zum Aushandeln eines fairen Mietpreises liegt darin, genau zu wissen, wo die Gewinnschwelle liegt. Hertz sagt.

„Sie müssen die Zahlen wirklich ausführen und sicherstellen, dass Sie sie richtig machen, " er sagt. „Landwirtschaft ist eine Gemeinschaft und basiert auf Vertrauen, und die meisten Farmbesitzer vertrauen ihren Farmern wirklich.“

Folge dem Geld

Während die Rohstoffpreise und die Nachfrage nach Land die wichtigsten Faktoren sind, die die Pachtpreise für Ackerland bestimmen, ein weiterer faktor könnte bald sein hässliches haupt aufkommen:die zinsen.

Die US-Notenbank hat ihren Leitzins seit Dezember 2016 sechsmal angehoben. Der Satz betrifft Laufzeiten von mehr als 60 Monaten, einschließlich Grundstücks- und Ausrüstungskrediten. Steigende Zinsen können die Nachfrage dämpfen, da die Kreditkosten höher werden, als potenzielle Käufer zu tragen bereit sind.

Landesweit bewegen sich die durchschnittlichen 30-jährigen Festhypothekenzinsen näher an 5%. Das ist zwar relativ billiges Geld, es liegt weit über den Preisen der letzten Jahre.

„Die Sache, die die Grundstückspreise im Moment zusammenhält, sind die günstigen Zinssätze, “, sagt Britt aus den Zentralstaaten. „Wenn die Zinsen steigen, das wird die Bauern schneller bremsen als niedrige Rohstoffpreise. Die Bereitschaft ist da, aber wenn die Zinsen steigen, das wird alle ausbremsen. Es bringt einen wirklich zum Umdenken.“

Manchmal scheint es keinen Sinn zu machen, mehr Land zu übernehmen, unabhängig davon, wo Sie glauben, dass die Preise steigen werden. Das hält einige Hersteller immer noch nicht davon ab, mehr zu mieten oder zu kaufen. Britt sagt, er habe gesehen, wie andere Landwirte ihr Geschäft aufgegeben haben, weil sie zu selbstbewusst waren und zu viel bezahlten.

„Die Produzenten denken, dass sie es zerreißen werden. Sie kommen herein und zahlen 20 oder 30 Dollar pro Morgen mehr als ein anderer Bauer. aber wenn sie ein (schlechtes) Jahr haben, Sie sind ziemlich schnell aus dem Geschäft, " er sagt.

Immer noch, Landwirte sind ein optimistischer Haufen. Sie müssen es sein, um das zu tun, was sie Jahr für Jahr tun. Manche Jahre tragen Früchte, andere sind eine Pleite, aber die meisten Züchter neigen dazu, die Landwirtschaft längerfristig zu betrachten.

„Es gibt keinen Mangel an Landwirten, die optimistisch sind, “, sagt Britt.