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DES MOINES, Iowa – Immer mehr Landwirte und Landbesitzer möchten wissen, wie sie den Internal Revenue Code Section 1031 (bekannt als Section 1031 Exchange) verwenden können, um Steuern aufzuschieben und Vermögen beim Kauf von Ersatzeigentum aufzubauen.
Obwohl nicht allgemein verstanden, die Einzelheiten der Abwicklung einer 1031-Börse können durch einen qualifizierten Vermittler durchgesehen werden.
Dies war ein Thema in einer Präsentation für Landwirte, Grundbesitzer, und Makler auf der dieswöchigen Land Investment Expo.
David Braun, Präsident der IPE 1031, ein landesweites Unternehmen, das Vermittlungsdienste für verschiedene Arten von Börsen anbietet, konnte die ersten fünf Folien einer 50-Folien-Präsentation nicht durchstehen, bevor sie mit mehreren Fragen zur Durchführung von 1031 Austauschen überschwemmt wurde.
Ein 1031-Umtausch ist definiert als ein gleichartiger Tausch von Immobilien, der es einer Person, die diesen Vermögenswert verkauft hat, ermöglicht, die Renditen in eine neue Immobilie zu investieren, um Kapitalertragssteuern zu vermeiden.
Die US-Regierung will den Menschen Anreize geben, ihre Investitionen in die Wirtschaft zu halten. Braun sagt.
In einfachen Worten, es ist ein Instrument zur Steuerstundung, damit Menschen in geeignetere Vermögenswerte investieren können, die ihrer besonderen Situation entsprechen.
§ 1031 Börsengesetz, erlassen im Jahr 1921, hilft seit Jahrzehnten Landwirten und Landbesitzern, Wohlstand aufzubauen und den Cashflow in ihrem Betrieb aufrechtzuerhalten.
„Leute, die ein Pferd gegen ein Pferd eintauschten, mussten bei diesem Übergang keine Steuer zahlen. “ sagt David Brown, Präsident IPE 1031.
Bis 1991, Leute durften sogar Pot-Börsen benutzen, die Zusammenlegung mehrerer Betriebe, untereinander Handel treiben, und kamen mit dem heraus, was sie brauchten.
Landwirte und Nichtlandwirte nutzen das Austauschtool 1031 gleichermaßen, um landwirtschaftliche Betriebe zu konsolidieren, einen Bauernhof näher an ihren Wohnort bringen, oder Land mit einem höheren CSR zu besitzen, Braun sagt.
Indem es den Landbesitzern erlaubt wird, Steuergelder von einem Farmverkauf einzubehalten, die normalerweise an die Regierung gehen würden, § 1031 Austausch hilft Landwirten beim Vermögensaufbau.
„Wenn ich eine Steuer von 100 Dollar habe, 000 und ich kann das in die neue Immobilie, die ich kaufe, reinvestieren, ohne die Steuern zu zahlen, Das sind Dollar, die ich verwenden kann, “ sagt Braun.
„Das sind Zeitwert-Dollar, um meine Anlagebestände aufzubauen, anstatt am Ende 100 US-Dollar zu investieren, 000 weniger, als ich dachte, ich könnte.“
Die größte Fehlbezeichnung bei 1031 Börsen ist die Vorstellung, dass die Leute aus landwirtschaftlichen Übergangsgebieten in Ballungsräumen kommen und in ländlichen Gemeinden mit umreißenden Vermögenswerten handeln.
„Ich sage nicht, dass diese Transaktionen nicht stattfinden. Sie sind jedoch nur ein Bruchteil eines Prozentsatzes von 1031 Börsentransaktionen, die wir bearbeiten. “ sagt Braun.
Zum Beispiel, Bauern kaufen keine riesigen Landstriche in ländlichen Gebieten mit dem Geld, das sie durch den Verkauf von Land an Entwickler in der Nähe einer Großstadt erhalten haben.
"Eigentlich, Es gibt mehrere Studien, die zeigen, dass 1031 Austausche die Werte von Ackerland nicht erhöhen. Stattdessen, Diese Art von Anlageinstrumenten hält die Werte von Ackerland unter Kontrolle oder reduziert sie, weil sie zu einer Erhöhung des Immobilienangebots beitragen, weil die Menschen keine Angst haben, ihr Land zu verkaufen. Und ohne Abschnitt 1031, Sie hätten kein Land, treiben die Preise aufgrund des geringen verfügbaren Lagerbestands in die Höhe, “ sagt Braun.
Während 1031 Börsen für Landwirte von Vorteil sein können, die Immobilienvermögen verkaufen und ersetzen, Das Verständnis der rechtlichen Aspekte von ihnen kann sehr verwirrend sein. Auf der dieswöchigen Land Investment Expo Brown teilte diese Top 10 der roten Fahnen mit einem Raum voller Bauern, Grundbesitzer, und Makler.
1. Der disqualifizierte qualifizierte Vermittler :Steuerpflichtige, die die Dienste eines qualifizierten Vermittlers suchen, (wie Browns Firma IPE 1031), sollte sich nach dem Eigentum des Unternehmens erkundigen. Ein disqualifizierter Vermittler kann nicht die Anwälte des Steuerpflichtigen sein, Buchhalter, Immobilienmakler/-makler und Mitarbeiter.
2. Nicht die richtigen Fragen stellen :Der Schlüssel zu einem erfolgreichen Börsengeschäft ist die Planung und Beratung mit einem qualifizierten Vermittler, sowie Steuer- und Rechtsberater.
3. Nicht zuordenbare Immobilienkaufverträge :Gemäß § 1031, der den Tausch durchführende Landwirt ist verpflichtet, den Kaufvertrag einem qualifizierten Vermittler zu übertragen.
4. Abwärtshandeln :Um alle Steuern auf eine Tauschtransaktion aufzuschieben, drei allgemeine Regeln müssen erfüllt sein. Zuerst, Der Wert der Farm oder des Grundstücks, die Sie kaufen, muss größer oder gleich dem Wert der verkauften Immobilie sein. Zweitens, Das gesamte Eigenkapital des verkauften Betriebs oder Grundstücks muss in das neue als Finanzinvestition gehaltene Grundstück reinvestiert werden. Dritter, Alle Schuldenerleichterungen aus dem verkauften Hof oder Grundstück müssen durch gleichwertige neue Schulden auf dem Ersatzgrundstück ersetzt werden.
5. Die Macht des umgekehrten Austauschs nicht nutzen :Ein umgekehrter Tausch kann einem umtauschenden Steuerzahler helfen, die am besten geeignete Immobilie mit reduziertem Zeitdruck zu finden und zu erwerben.
6. Austausch nicht dokumentieren :Die Dokumentationsanforderungen des Abschnitts 1031 sind streng und die Anforderungen an die Genauigkeit sind nicht zu übersehen. Ein qualifizierter Vermittler muss sicherstellen, dass die Bedingungen des technischen Austauschdokuments, Hinweise, Identifikationen, und andere Anforderungen werden korrekt behandelt.
7. Verbotene Transaktionen mit verbundenen Parteien :Ein Bauer oder Steuerzahler kann keine 1031-Tauschtransaktion verwenden, um eine Immobilie von einem Verwandten zu kaufen. Ausnahmen und Gestaltungsalternativen bestehen.
8. Flipper- und Händlerstatus :Um sich für die Behandlung nach Abschnitt 1031 zu qualifizieren, Immobilien müssen zur Investition oder zur Nutzung in einem Gewerbe oder Geschäft gehalten werden. Immobilienflossen und -händler sind nicht für die Behandlung nach Abschnitt 1031 berechtigt.
9. Abrechnungsprobleme :Steuerzahler, die an 1031-Börsen beteiligt sind, können den Erlös aus der Immobilie, die sie verkauft haben, nicht verwenden, um Ausgaben wie Mieten und Kautionen zu bezahlen, Kreditkosten, und Aufwendungen, die nichts mit der Immobilie zu tun haben. Plus, die neue Anlageimmobilie darf nicht überfinanziert werden.
10. Partnerschaftsprobleme :Während Partner einer Multi-Member-LLC den Wunsch haben können, das Partnerschaftseigentum zu verkaufen und diesen Erlös zum Umtausch in ein separates Ersatzeigentum zu verwenden, dies ist nach § 1031 nicht zulässig.
