Das Wissen darüber, wie Pachtverträge bei der Insolvenz behandelt werden, hilft sowohl Mietern als auch Vermietern, ihre Unternehmen zu schützen.

Laut Eric Johnson, ein Anwalt für Agrarrecht und Konkurs bei Spencer Fane in Kansas City, Missouri, Konkurse zur Umstrukturierung von landwirtschaftlichen Betrieben treten nach Kapitel 12 oder Kapitel 11 des Konkursgesetzes auf. Betriebe, die die Verschuldungsgrenzen für Kleinbetriebe nach Kapitel 12 überschreiten, müssen sich in einem Kapitel 11 umstrukturieren. sagt Johnson. In jedem gelten andere Regeln, und jeder hat unterschiedliche Auswirkungen auf die Kosten und die Höhe des Verhandlungshebels einer Partei in einem Fall.
Wenn Sie Vermieter oder Mieter sind, Folgende Punkte sollten Sie beim Umgang mit Pacht und Insolvenz beachten, sagt Johnson:

1. Pachtverträge in einem landwirtschaftlichen Konkurs werden in erster Linie durch das Bundeskonkursgesetz geregelt. Wie ein Mietvertrag behandelt wird, kann auch durch staatliches Recht beeinflusst werden. Als Ergebnis, Je nachdem, in welchem ​​Bundesstaat sich das Land befindet und wo der Konkurs angemeldet wird, kann es zu Unterschieden bei der Behandlung Ihrer Farmpacht kommen.
2. Das Datum der Insolvenzantragstellung kann darüber entscheiden, wie mit Ansprüchen umgegangen wird. Wird die Forderung des Vermieters als ungesicherte Vorabforderung behandelt, es kann eine niedrigere Priorität haben. Wenn es als Nachantragstellung behandelt wird, es wird in der Regel eine höhere Priorität eingeräumt. Dies erhöht sowohl die Wahrscheinlichkeit, dass die Forderung vollständig bezahlt wird, als auch die Hebelwirkung des Vermieters im Fall. Sowohl im Bundes- als auch im Landesrecht gibt es mehrere kritische Fristen. Sie und Ihr Anwalt sollten diese Fristen kennen. Ob Vermieter oder Mieter, Nichteinhaltung kann teuer werden.
3. Ein gekündigter oder abgelaufener Mietvertrag schränkt die Rechte des Mieters ein. Während eine Insolvenz den Mietern zusätzliche Hebelwirkung und Flexibilität bei Mietverträgen verschaffen kann, diese Flexibilität wird erodiert, wenn der Mietvertrag vor der Insolvenz gekündigt wird oder ausläuft.
4. Mieter in Insolvenz können davon ausgehen, übernehmen und zuordnen, oder einen nicht abgelaufenen Mietvertrag ablehnen. Sanierungsmieter können jeden noch nicht abgelaufenen Mietvertrag bewerten und die gewünschten Mietverträge übernehmen, bestimmte Mietverträge an andere abtreten, und den Rest ablehnen. Wenn Sie nicht umgehend handeln, ein Mietvertrag kann nach dem Insolvenzrecht automatisch abgelehnt werden. Ihr Finanzberater und Anwalt sollte die rechtlichen, betriebsbereit, und finanziellen Auswirkungen jedes Leasingverhältnisses, um die beste Option zu bestimmen.
5. Ein nicht abgelaufener Mietvertrag bleibt gültig, wenn ein Mieter Insolvenz anmeldet. Die automatische Aussetzung der Insolvenz stoppt eine Räumungsklage und gibt dem Mieter Zeit, einen Sanierungsplan zu erstellen. Nutzen Sie diese Zeit, um Leasingverträge zu bewerten und Finanzierungsmöglichkeiten für Leasingzahlungen zu finden. Um zu vermeiden, dass während der Vegetationsperiode ein insolventer Mieter bleibt, Ein Vermieter kann die erste Mietzahlung des Mieters vor den Pflanzterminen festlegen. Versäumt der Mieter die Frist und kann nicht zahlen, nutzen Sie die zusätzliche Zeit, um den ausgefallenen Mietvertrag zu beenden und einen neuen Mieter zu gewinnen.
6. Vermieter sind in einer guten Position, um Nachmieten einzuziehen. Ein in Konkurs geratener Mieter muss die Nachmietvertragsverpflichtungen bezahlen. Ein Vermieter sollte einen Anwalt bitten, sich vorrangig zu informieren, wie der Mieter diese Zahlungen leistet. Mieter sollten Ihrem Anwalt vor der Einreichung einen Bericht über bezahlte und ausstehende Miete vorlegen. Ihr Anwalt ist also bereit, sich mit Mietverträgen nach der Antragstellung zu befassen.
7. Insolvenz ist ein Prozess von Verhandlungslösungen. Die Parteien können versuchen, Mietverträge im Konkurs freiwillig neu zu verhandeln. Die Parteien können auch Beträge für die Ausfallheilung aushandeln. Ausgehandelte Lösungen können zu besseren Mietverträgen führen, die die Vermieter-Mieter-Beziehung stärken und die Prozesskosten senken.
8. Insolvenz während der Mietverhandlungen abmildern. Mieter, die Jahresabschlüsse mit Vermietern teilen, können gesündere Mietverträge aushandeln. Strukturieren Sie die Leasingzahlungen so, dass sie mit den Cashflows des Marketingplans des Mieters übereinstimmen. Erwägen Sie die Verwendung eines Basis-plus-Bonus-Zahlungssystems, um den Stress der Mieter in Niedrigpreisjahren zu vermeiden und die Vermieter in profitablen Jahren mit gesunden Bonuszahlungen zu belohnen.

Mieter können zur weiteren Absicherung der Verpflichtungen aus dem Mietvertrag Sicherheiten stellen oder eine Bürgschaft Dritter einholen. Sicherheit ist am beruhigendsten, wenn Vermieter an einen Landwirt vermieten, der keine starke Bilanz hat oder in Jahren mit knappen Cashflows. Vermieter müssen ein gesichertes Interesse ordnungsgemäß vervollkommnen, Stellen Sie daher sicher, dass die Unterlagen rechtzeitig eingereicht werden.

Am wichtigsten, Konsultieren Sie einen Anwalt, bevor Sie in einem Insolvenzverfahren tätig werden. Bitten Sie Ihren Anwalt, die einzigartige Kombination von staatlichen und bundesstaatlichen Insolvenzgesetzen zu erläutern, die in Ihrer Gerichtsbarkeit gelten. und lassen Sie Ihren Anwalt Ihre Mietverträge überprüfen. Jede Phase der Erntesaison schafft andere Probleme für Mieter und Vermieter in Insolvenz.

Über den Autor

Brent King ist Managing Director bei Glass Ratner Advisory &Capital Group LLC in Kansas City.

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