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Moderne Landwirtschaft
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Es scheint unausweichlich:Ackerland am Rande der Städte wird irgendwann von der Maschinerie der (Sub-)Urbanisierung verschlungen. Das ist oft der Fall, aber es gibt ein rechtliches Instrument, um dies zu verhindern – Erhaltungsdienstbarkeiten –, die mit erheblichen finanziellen Anreizen für den Landbesitzer einhergehen können.
Eine Erhaltungsdienstbarkeit ist eine gesetzliche Beschränkung, die der Urkunde eines Grundstücks hinzugefügt wird und die die Bebauung des Grundstücks auf Dauer verhindert. Ab den 1970er Jahren wurden Naturschutzerleichterungen zu einem beliebten Instrument, um ein dichtes Wachstum der Städte zu fördern – anstatt einer endlosen Zersiedelung der Vorstädte – in dem Bemühen, Boden- und Wasserressourcen sowie den Lebensraum für Wildtiere zu erhalten. Seitdem hat die Verwendung von Erhaltungsdiensten exponentiell zugenommen. Zwischen 2000 und 2010 hat sich die Fläche der von Land Trusts in den Vereinigten Staaten gehaltenen Naturschutzgrundstücke (die nur einen Teil der gesamten Naturschutzgrundstücke darstellen) von 2,3 Millionen auf 8,8 Millionen fast vervierfacht.
Das Konzept erstreckt sich sowohl auf die Bewahrung der historischen Elemente ländlicher Orte als auch auf die Bewahrung ländlicher Lebensgrundlagen. Landwirtschaftliche Erhaltungsdienstbarkeiten (ACEs) sind eine übliche Art von Erhaltungsdienstbarkeiten, die die Fortsetzung der landwirtschaftlichen Tätigkeit ermöglichen, aber die meisten anderen Arten der wirtschaftlichen Entwicklung auf dem Grundstück ausschließen. Als Gegenleistung für die Errichtung einer Erhaltungsdienstbarkeit auf ihrem Grundstück haben Grundbesitzer Anspruch auf erhebliche Steuervorteile und können in einigen Fällen mit einer pauschalen Geldprämie enden (mehr dazu in einer Minute). Die finanziellen Vorteile mögen im Vergleich zu dem Preis, den ein Entwickler für Land in einem sich schnell entwickelnden Vorortgebiet zahlen würde, verblassen, aber es versüßt den Deal. Sie werden jedoch auch die unbezahlbare Belohnung haben zu wissen, dass Ihre Ururenkel auf einen Apfelbaum klettern können, den Sie heute pflanzen, und aus erster Hand erfahren, woher Lebensmittel kommen.
Aus rechtlicher Sicht basiert der Begriff des Privateigentums auf einem Konzept, das als „Bündel von Rechten“ bezeichnet wird. Eigentum ist keine Alles-oder-Nichts-Angelegenheit – d. h. entweder gehört es Ihnen oder nicht – Eigentum wird als Sammlung von Rechten zur Nutzung von Eigentum auf verschiedene Arten betrachtet, die jeweils separat gekauft und verkauft werden können. Zu den Eigentumsrechten gehören Dinge wie Wohnsitz, Beschränkung des öffentlichen Zugangs, Gewinnung von Holz und Mineralien, Anbau von Feldfrüchten, Bau von Dingen usw., obwohl jede dieser Beschränkungen durch lokale Bauordnungsverordnungen und staatliche und bundesstaatliche Gesetze unterliegen kann.
Ein weiteres Recht von Grundstückseigentümern ist das Recht, Grundstücke aufzuteilen und Parzellen mit Gewinn zu verkaufen – dieses Recht wird aufgegeben, wenn eine Eigentumsurkunde mit einer Erhaltungsdienstbarkeit versehen wird. Eine Erhaltungsdienstbarkeit hindert Sie nicht daran, Ihr Land zu verkaufen oder an Ihre Kinder zu vererben, obwohl alle zukünftigen Eigentümer durch die in der Urkunde enthaltene Dienstbarkeit eingeschränkt werden. Es ist eine große Entscheidung, die im Allgemeinen nicht rückgängig gemacht werden kann.
Die genauen Einzelheiten einer Dienstbarkeit können jedoch sehr unterschiedlich sein, sodass es möglich ist, sie an Ihre individuellen Wünsche und Umstände anzupassen. Beispielsweise ist es üblich, sich das Recht vorzubehalten, kleine Grundstücke von einem größeren Bauernhof zu dem alleinigen Zweck abzutrennen, diese Parzellen an Familienmitglieder zu verschenken, zu verkaufen oder zu vererben, um ein Haus zu bauen. Ebenso können Sie sich vorbehalten, das Grundstück zukünftig für andere landwirtschaftliche Nutzungen weiterzuentwickeln. Wenn Ihr Sohn oder Ihre Tochter zurück auf das Land ziehen und eine neue Scheune oder einen Hofladen bauen möchte, um ihre Waren zu verkaufen, kann die Dienstbarkeit so formuliert werden, dass solche Aktivitäten erlaubt sind.
ACEs enthalten im Allgemeinen keine Bestimmung für den öffentlichen Zugang, obwohl manchmal andere Arten von Erhaltungsdienstbarkeiten dies zulassen, hauptsächlich wenn das Grundstück einzigartige natürliche Merkmale aufweist, die nach Ansicht des Landbesitzers öffentlich zugänglich sein sollten. Die Idee eines ACE ist es, Land über Generationen innerhalb einer Familie zu halten und es in produktiver landwirtschaftlicher Nutzung zu halten. Ein Dritter ist jedoch erforderlich, um die Erhaltungsdienstbarkeit zu verwalten, was normalerweise in Form einer gemeinnützigen Land Trust Organization oder eines Programms zum Kauf von Entwicklungsrechten (PDR) erfolgt, das von der lokalen Regierung verwaltet wird. Land Trusts und PDRs helfen Landbesitzern bei der Einrichtung von Erhaltungsdienstbarkeiten und sind auch für deren Durchsetzung zuständig, falls ein zukünftiger Eigentümer oder Erbe gegen die Vereinbarung verstößt.
Einer der ersten Schritte zur Einrichtung einer Dienstbarkeit für den Naturschutz besteht darin, eine lokale Organisation zum Schutz von Ackerland zu finden, z. B. einen Land Trust oder PDR, und ein Treffen zu vereinbaren, um festzustellen, ob Ihr Eigentum und Ihre langfristigen Interessen an seiner Nutzung gut sind Übereinstimmung mit den Erhaltungszielen der Organisation. Dann brauchen Sie einen Anwalt, der Ihnen hilft, die Bedingungen der Dienstbarkeit nach Ihren Wünschen zu gestalten. Hier kommt die Frage nach finanziellen Anreizen ins Spiel.
Die meisten Land Trusts akzeptieren nur gespendete Erhaltungsdienstbarkeiten, während PDRs darauf ausgelegt sind, Erhaltungsdienstbarkeiten zu kaufen. Wird die Dienstbarkeit gekauft, errechnet sich ihr Wert aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert ohne Dienstbarkeit abzüglich des Verkehrswerts mit Dienstbarkeit, ermittelt durch einen professionellen Gutachter. Mit anderen Worten, wenn ein Entwickler bereit wäre, Ihnen 10 Millionen Dollar für Ihr Land zu zahlen (basierend darauf, wie viel Geld er verdienen würde, indem er es unterteilt, darauf baut und die Häuser verkauft), aber es als Ackerland nur 1 Million Dollar wert ist , würde der Wert der Dienstbarkeit 9 Millionen Dollar betragen. Der Kauf von Grunddienstbarkeiten ist jedoch Gegenstand von Verhandlungen mit dem Käufer, der möglicherweise nicht bereit ist, den tatsächlichen Marktwert zu zahlen, es sei denn, er sieht Ihr Eigentum als ungewöhnlich hoch an.
Dennoch gibt es immer Steuervorteile bei der Einrichtung einer Naturdienstbarkeit. Ein Grund, warum Grundstückseigentümer oft gezwungen sind, ihr Eigentum zu verkaufen, sind steigende Steuerwerte in schnell wachsenden Gebieten. Die Grundsteuer basiert im Allgemeinen auf dem Wert des Grundstücks. Wenn also der Wert einer Farm aufgrund des Entwicklungsdrucks von 1 Million US-Dollar auf 10 Millionen US-Dollar steigt, steigen die Grundsteuern entsprechend. Sobald jedoch eine Erhaltungsdienstbarkeit eingeführt wird, würde der Bodenwert in diesem Szenario für Steuerzwecke auf 1 Million US-Dollar zurückfallen. Grundeigentümer, die den Wert der Grunddienstbarkeit ganz oder teilweise spenden, können die Spende gemäß den vom IRS für Grunddienstbarkeiten festgelegten spezifischen Regeln abschreiben, was häufig zu erheblichen Steuereinsparungen führt.
Hinweis:Wenden Sie sich für spezifische Rechtsberatung an einen Anwalt.
