Was ist ein Bauernhof wert?

Diese Frage beschäftigt Sie wahrscheinlich häufig – jedes Mal, wenn Sie einen Kredit beantragen, von einem Grundstücksverkauf nebenan hören, oder bewerten Sie einfach Ihren finanziellen Fortschritt von Jahr zu Jahr.

Was ist ein Bauernhof wert? Die einfache Antwort, die Sie oft hören, ist „was auch immer jemand bereit ist, dafür zu zahlen“. Und das ist in der Tat eine Art von Wert, normalerweise als Marktwert bekannt.

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Mehrere Werte

Es gibt tatsächlich andere Wertformen, einschließlich Liquidationswert, Auktionswert, und Unternehmenswert. Der Marktwert geht davon aus, dass Käufer und Verkäufer gleich motiviert sind, unterrichtet, und niemand steht unter Kauf- oder Verkaufsdruck.

Liquidationswert bedeutet, dass der Verkäufer unter erheblichem Verkaufsdruck steht, und der Vermarktungszeitraum wird extrem kurz sein.

Auktionswert geht davon aus, selbstverständlich, dass das Land und die Ausrüstung mit einer normalen Zeit für die Vermarktung auf einer Auktion versteigert werden. Wenn die Auktion beendet ist, Sie wissen genau, wie hoch der Auktionswert war.

Zuletzt, Es gibt Going-Concern-Wert. Der Going-Concern-Wert ist der Wert der Immobilie zuzüglich des Werts des mit der Immobilie betriebenen Geschäfts.

Als landwirtschaftlicher Betreiber Letztendlich möchten Sie hier sein; Sie möchten, dass Ihr Unternehmen einen Wert hat. Sie möchten, dass Ihre Farm mehr wert ist als nur das Land, das Sie bearbeiten, und die Ausrüstung, die Sie besitzen. Wie geht das? Durch den Aufbau entsprechender Geschäftsstrukturen, Verträge, Geschäftsbeziehungen, und ein überdurchschnittliches Nettoeinkommen erzielen.

Zwei Szenarien

Betrachten Sie zwei verschiedene Landwirtschaftsszenarien. Zur Veranschaulichung, Nehmen wir an, Farmer Jones hat 1 000 Hektar im Osten von Missouri unter seinem eigenen Namen betitelt. Er baut jedes Jahr 500 Hektar Mais und 500 Hektar Sojabohnen an und verkauft alles im örtlichen Getreidespeicher.

Er ist ein guter Bauer und verdient ein typisches Nettoeinkommen für diese Getreidefelder – nennen Sie es 70 Dollar. 000 pro Jahr. Dieser Betrag des Nettoeinkommens wird in die lokalen Ackerlandwerte eingebacken.

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Der Landwirtschaftsbetrieb Jones ist sehr wahrscheinlich genau das wert, was das Land und die Ausrüstung bringen würden. einen geordneten Verkauf und ein angemessenes Maß an Marketing zu gewährleisten. Es ist Marktwert wert.

Betrachten wir nun Farmer Smith, Besitzer einer ähnlichen 1, 000 Hektar im Osten von Missouri, sowie Smith Healthy Foods, Inc. Er baut 450 Morgen Mais an, 450 Hektar Sojabohnen, und 100 Hektar Pfirsiche, Äpfel, Erdbeeren, Kürbisse, und Gemüse. Er verkauft Produkte an lokale Restaurants und Lebensmittelgeschäfte, laufende U-Pick-Erdbeer- und Kürbisfelder, und im Oktober sogar gespenstische Heufahrten und ein Maislabyrinth. Smith verdient 130 Dollar, 000 Nettoeinkommen. Hat sein landwirtschaftlicher Betrieb einen Wert, der über das Land hinausgeht? Jawohl. Es hat einen Going-Concern-Wert.

Wie viel? Wie ich sagte, Der Going-Concern-Wert setzt sich aus dem Verkehrswert des Grundstücks und dem Unternehmenswert zusammen. Da Smith 60.000 Dollar mehr verdient als sein umsichtiger Nachbar, Jones, Ich würde argumentieren, dass der Unternehmenswert von Smith Healthy Foods auf den Nettogewinnen basieren sollte, die er über das von Jones erzielte Nettoeinkommen hinaus einbringt. So, Sie haben einen „überschüssigen“ Cashflow von 60.000 USD pro Jahr, der bewertet werden muss. Ein einfacher Weg, dies zu tun, sind diskontierte Cashflows.

Nehmen wir an, ein typischer Investor möchte mindestens 15 % seines Geldes verdienen, um Smiths Rolle als Eigentümer/Betreiber von Smith Healthy Foods zu übernehmen. Eine echte Unternehmensbewertung hätte viel mehr an Annahmen, Projektionen, und Mathematik; jedoch, ein schneller und einfacher Weg zu einem Wert besteht darin, den bereinigten Cashflow durch 15% zu teilen. So, wir bekommen $400, 000 des Unternehmenswerts zusätzlich zum Grundstücks- und Anlagenwert.

Nicht schlecht, und Smith Healthy Foods kann sogar an einen anderen Ort umziehen, Falls benötigt.