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Moderne Landwirtschaft
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Sie könnten sich hundert Ackerlandpachtverträge aus dem ganzen Land ansehen und wahrscheinlich nicht zwei gleiche finden. Einige Leute haben Proben von Erweiterungsbüros erhalten. Andere haben Muster aus Internetquellen gezogen oder vielleicht Anwälte ihre Mietverträge entwerfen lassen. Einige Mietverträge werden auf der Rückseite eines Umschlags aufgepeitscht, und einige sind sogar verbal (was heutzutage riskant ist). Egal woher sie kommen, Es gibt grundlegende Komponenten, die in jeder Pacht von Ackerland enthalten sein sollten.
Zuerst, Sie beginnen mit den richtigen Namen des Vermieters (Eigentümer) und des Mieters (Bauer/Mieter). Häufig, eine oder mehrere davon werden eine LLC oder ein Unternehmen sein, Listen Sie also die tatsächlichen juristischen Personen auf, anstatt versehentlich die Personen aufzulisten, denen die Entitäten gehören, als Vertragsparteien. Du denkst vielleicht, „Was macht es, wenn ein paar technische Fehler im Mietvertrag sind?“ Brunnen, Ich kann Ihnen versichern, dass im Falle eines tatsächlichen Rechtsproblems Die Anwälte gehen diesen kleinen technischen Fehlern nach, um Sie zur Zahlung von Forderungen zu zwingen.
Eine Beschreibung dessen, was genau gemietet wird, ist normalerweise die nächste aufgeführte Komponente. Manchmal sehen Sie „ein Feld auf der County Road N“, weil es keine Adresse gibt. Jedoch, Ich empfehle Ihnen, das Feld so gut zu beschreiben, dass kein Zweifel besteht, was gemietet wird. Zum Beispiel, 80 Hektar an der nordwestlichen Ecke der County Rd N und des Highway 36, Paket-ID #1-02-003-0004, USDA-Farm #1234. Sie können immer mit der aktuellen Rechtsbezeichnung laufen, aber das ist manchmal eine Seite lang und manchmal schwer zu interpretieren.
Das Anfangs- und Enddatum der Mietdauer sollte angegeben werden, und Sie müssen buchstabieren, ob es sich automatisch verlängert oder nicht. Wenn es sich jährlich erneuert, normalerweise muss eine Partei die andere Partei mindestens 30 oder 60 Tage im Voraus benachrichtigen, wenn sie die Verlängerung NICHT wünscht. Möglicherweise gibt es in Ihrem Bundesstaat staatliche Gesetze, wann einem Landwirt eine Nichterneuerung mitgeteilt werden muss, Verstoßen Sie also nicht mit Ihrer Mietvertragssprache gegen staatliche Gesetze.
Die Miete ist natürlich ein wichtiger Bestandteil des Mietvertrags. Ist es eine Barmiete pro Morgen, Bargeld mit Bonus, ein Teil des Getreides, oder eine andere formel? Die Vorzüge dieser verschiedenen Szenarien wurden in vielen anderen Artikeln ausführlich diskutiert. Daher werde ich nicht darauf eingehen, welches Leasing-Entschädigungsszenario am besten ist. Stellen Sie nur sicher, dass die Vergütung klar definiert ist.
Das Folgedetail zur Miethöhe ist, "Wann wird es bezahlt?" Die Barrente könnte fällig sein, bevor die Ernte eingeht, nachdem sie herausgekommen sind, halb vorher und halb nachher, oder andere Termine, die einvernehmlich vereinbart werden. Ernteanteile werden geliefert, wenn Mutter Natur die Ernte zulässt, und Sie möchten vielleicht erwähnen, dass es in einigen Jahren möglicherweise überhaupt keine Ernte gibt. Es kann auch sinnvoll sein, im Mietvertrag anzugeben, wohin das Getreide geliefert werden soll. Eine andere Sache, die Sie buchstabieren müssen, ist, wer staatliche Zahlungen erhält und in welchen Prozentsätzen. Ebenfalls, Was passiert mit zukünftigen CRP-Zahlungen, wenn der Vermieter beschließt, das Feld aus der Produktion zu nehmen?
Betreiberpflichten ist ein Abschnitt, der so ziemlich zum Schutz des Vermieters da ist. Es wird das Offensichtliche feststellen, dass der Landwirt rechtzeitig anbaut und erntet. Der Bauer wird die öffentliche Nutzung des Landes nicht zulassen, Bauen Sie nicht autorisierte Strukturen, oder entsorgen Sie alle gefährlichen Abfälle auf der Farm. Der Landwirt wird die bundesstaatlichen und bundesstaatlichen Gesetze zur Anwendung von Düngemitteln und Pestiziden einhalten. Einige Pachtverträge besagen, dass der Düngergehalt am Ende der Pachtzeit mindestens so hoch sein wird wie zu Beginn.
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Apropos Dünger, das ist ein weiteres großes thema. Im Mietvertrag sollte festgelegt werden, wer den Dünger in welchen Prozentsätzen bezahlt. Das können verschiedene Parteien sein, je nachdem, von welchen Düngemitteln wir sprechen. Jährlicher Stickstoff wird in der Regel der Landwirt sein, und gelegentlich Kalk kann der Vermieter sein. Die Miete für Erntebeteiligungen beinhaltet oft die Aufteilung der Kosten für Düngemittel. So, vor Abschluss des Mietvertrags eine Methodik für die Düngemittelfinanzierung zusammenstellen.
Auf der Kehrseite der Betreiberpflichten der Mietvertrag sollte einige Vermieterpflichten enthalten. Ich habe eine Sprache gesehen, in der der Eigentümer aufgefordert wird, die Existenz von Brunnen offenzulegen, unterirdische Tanks, oder Mülldeponien auf dem Grundstück. Zu den Verantwortlichkeiten des Vermieters kann es gehören, die Finanzierung von Entwässerungsverbesserungen oder die Wartung von Terrassen zu unterstützen. Sie können auch die Verpflichtung beinhalten, die Anmeldung zu staatlichen Programmen zu erleichtern oder die Pflanzenproduktion nicht zu beeinträchtigen. (Ich erhielt einmal einen wütenden Anruf von einem Bauern/Mieter, als er auf dem Feld ein paar Breitspitzenpfeile fand, dort von Jägern zurückgelassen, die ich auf dem Grundstück zugelassen habe.) Also, Es liegt nicht außerhalb des Bereichs der Möglichkeiten eines Vermieters, oder Mitarbeiter, die Pflanzenproduktion zu stören.
Die Versicherung sollte immer in einem Mietvertrag behandelt werden. Wir leben in einem streitsüchtigen Land, wo Verletzte (oder ihre Familien) häufig nach jemand anderem suchen, der für ihren Schaden aufkommt. Dies könnte ein Dritter sein, der mit einem Vierrad über die Farm fährt und gegen einen alten Zaundraht stößt. Der Bauer konnte den Traktor auf einer schlecht gepflegten Terrasse umdrehen, oder der Vermieter könnte ein ATV umdrehen, wenn er über einen neu vertieften Entwässerungsgraben fährt. Es gibt zwei Lösungen, um diesen Risiken zu begegnen. Die erste besteht darin, dass sowohl der Landwirt als auch der Vermieter eine umfassende Haftpflichtversicherung unterhalten. was normalerweise mindestens 1 Million US-Dollar sein wird. Der Mietvertrag sollte diese Anforderung für beide Parteien regeln. Die zweite Mietklausel, die bei Risiken hilft, wird als Hold-Harmless-Klausel bezeichnet.
Eine Hold-Harmless-Klausel besagt Folgendes:Sofern beide Parteien den Mietvertrag einhalten, der Vermieter und der Betreiber stellen die andere Partei von jeglichen Ansprüchen auf Herausgabe von Schäden frei, Schäden an persönlichem Eigentum, oder Verletzungen oder Todesfälle auf der Farm.
Eine andere Klausel, die normalerweise mit dieser gepaart wird, wird als Entschädigungsvereinbarung bezeichnet. Grundsätzlich, jede Partei verpflichtet sich, der anderen Partei alle Verluste zu ersetzen, soweit diese Verluste direkt durch die Vertragsverletzung der ersten Partei verursacht werden. (Beispiel:Wenn der Wirt mitten auf dem Weizenfeld ein Feuerwerk veranstaltet und es abbrennt, Das muss der Vermieter bezahlen.)
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Sie können buchstabieren, was am Ende des Mietverhältnisses passiert. Nach entsprechender Benachrichtigung der Vermieter behält sich das Recht vor, das Objekt wieder zu betreten, Zeigen Sie es neuen Mietern, oder beginnen Sie mit der Bodenbearbeitung oder Düngung. Der Betreiber behält sich in der Regel das Recht vor, die Endfrucht zu ernten, auch wenn diese Ernte nach dem offiziellen Ende der Pachtzeit erfolgen muss.
Zuletzt, der Mietvertrag kann über Zinsübertragungen sprechen. Normalerweise, Der Pächter verpflichtet sich, den Betrieb ohne Zustimmung des Vermieters nicht an einen anderen Landwirt weiterzuvermieten. Wenn der Vermieter die Immobilie verkauft, der neue Eigentümer unterliegt dem bestehenden Mietvertrag. Ebenfalls, Erben beider Parteien unterliegen ebenfalls dem Mietvertrag. Die meisten dieser Dinge sind gesunder Menschenverstand, sollten aber trotzdem schriftlich festgehalten werden.
