Ruth Rabinowitz erinnert sich an ihren ersten Besuch auf der Iowa State Fair mit ihrem Vater und ihrer Schwester, als sie ungefähr 12 Jahre alt war. Ihre Familie gehörte nicht zu den Generationen von Iowans, die dort ankamen, um Century Farm Awards entgegenzunehmen. Aber ihr Vater, David, kaufte vor 41 Jahren seine erste Farm in Iowa und vererbte sie ihr, als er 2017 starb.

„Wir sind hier nicht wirklich neu in der Szene, “ sagt Rabinowitz, der in Nordkalifornien lebt.

Leasing auch nicht. Es ist ein dominanter Faden, der die Landschaft verbindet, da Landwirte im Ruhestand und ihre außerbetrieblichen Erben weiterhin an das Land gebunden sind, und Produzenten verfolgen Skaleneffekte, während sie als Mieter Eigenkapital aufbauen.

Der Besitz von Ackerland ist für Investoren zunehmend eine attraktive Anlagestrategie. In Iowa, 53 % des Ackerlandes sind an Nichteigentümer verpachtet, und eine kürzlich von der Iowa State University durchgeführte Umfrage zeigt, dass 41 % der Pachtverträge für Barmieten und 68 % der Pachtverträge für Ernteanteile seit mehr als einem Jahrzehnt bestehen.

Die volatilen Getreidemärkte dieser Vegetationsperiode, ins Stocken geratene Handelsabkommen, Niederschlag durch Überschwemmungen und verhinderte Pflanzung, geringerer Ethanolbedarf, und sinkende Exporte trüben die Mietgespräche.

Barmietverträge, die gängigste Mietform, in Zeiten steigender Preise und höherer Renditen typischerweise zu niedrig angesetzt sind, und zu hoch in Zeiten wie heute. Das USDA schätzt einen Verlust von 58 USD pro Acre für Mais.

Kosten- und Margenschätzungen für Sojabohnen nach Mais zeigen einen Verlust von 99 USD pro Acre – mehr als 2 USD pro Scheffel.

Als Ergebnis, Viele Kreditgeber und die meisten Betriebsleiter raten Landwirten und Landbesitzern, ihre Pachtbedingungen neu zu verhandeln.

„In der Landwirtschaft gibt es nicht viel Gewinn, “ sagt Kelvin Leibold, Feldspezialist, Erweiterung und Öffentlichkeitsarbeit der Iowa State University. „Es ist schwierig, über einen schrumpfenden Kuchen zu verhandeln.“

Leasingraten bleiben stabil

Zugrundeliegende Trends unterstützen den Status Quo. „Landwerte halten sich, “, sagt Leibold.

Die Purdue Farmland Value Survey 2019 zeigt, dass Land von durchschnittlicher Qualität von Juni 2018 bis Juni 2019 um 0,9 % zurückgegangen ist. Die Barrente in Indiana für Land durchschnittlicher Qualität sank auf 207 USD pro Acre (ein Rückgang um 3 USD pro Acre).

Der staatliche Durchschnittswert von Iowa für alle Landqualitäten betrug 7 US-Dollar. 264 pro Morgen am 1. November 2018, ein Rückgang von nur 62 USD pro Acre gegenüber 2017. Barmiete, im Durchschnitt, fiel auf 219 US-Dollar pro Morgen, eine Reduzierung um 1,4 %.

Andere Faktoren (einschließlich eines dünnen Grundstücksmarktes) und niedrige Zinssätze sind unterstützend. Die Federal Reserve senkte am 30. Oktober erneut die Zinsen. Dies ist das dritte Mal in so vielen Monaten, dass die Fed die Zinsen senkt.

„Niedrigere Zinsen bedeuten höhere Bodenwerte, “, sagt Leibold.

Pachtverträge für Ernteanteile beinhalten gemeinsame Ernteerträge und oft staatliche und Ernteversicherungszahlungen, und ein Teil der Erntekosten. Aber die Inputkosten sind nicht stark zurückgegangen, und die Erhöhung der Grundsteuer in einigen Staaten hat einen großen Bissen genommen.

„Ich höre diese Argumentation von Landbesitzern, die die Mieten nicht senken werden, “ sagt Allan Vyhnalek, Wirtschaftspädagoge der University of Nebraska Extension ag.

Schauen Sie sich die Leasingoptionen an

Eine Lösung könnte der Wechsel zu einer anderen Leasingart sein. Ein flexibles Cash-Lease bietet eine bessere Risiko- und Ertragsverteilung, und es verringert den Bedarf an jährlichen Verhandlungen. Es ermöglicht eine Anpassung nach unten während einer schwachen Wirtschaft, bietet aber eine Struktur für Landbesitzer, von der sie profitieren, wenn sich die Preise verbessern.

„Es könnte mehr Flex-Leasing geben, aber manche finden es kompliziert, und einige Betreiber widerstehen, “ sagt Mark Gannon, Gannon Immobilien, Ames, Iowa.

Änderungen in den landwirtschaftlichen Programmen des Bundes können auch die Tür zu Gesprächen zwischen Pächtern und Grundbesitzern öffnen.

„Nach der Farm Bill, es gibt in diesem Herbst eine einmalige Gelegenheit, die PLC-Erträge anzupassen, “, sagt Gannon. „Es hat nicht viel Aufmerksamkeit bekommen, aber es ist wichtig, diese aufzuheben. Einige Mieter verwenden veraltete Renditen, was ihr Einkommenspotenzial senkt, wenn staatliche Zahlungen einsetzen.“

Leibold stimmt zu. „Es gibt Landbesitzern auch die Möglichkeit, sich zusammenzusetzen und mit Mietern über Ertragsdaten zu sprechen, " er sagt.

Was ist im Trend?

Mehrjährige Pachtverträge bieten Anreize, in langfristige Bodenverbesserungen zu investieren und die Bodenfruchtbarkeit zu erhalten. Rabinowitz hat einen zweijährigen Pachtvertrag für eine Farm in Iowa. „Ich würde es gerne auf allen unseren Farmen verwenden, " Sie sagt. Sie hat den Vertrag über die Mindestlaufzeit geschrieben und bei ihrem Mieter einen NRCS-Zwischenfruchtzuschuss beantragt. „Der Hof wurde bodengetestet, und wir haben Kali diskutiert, als wir den Mietvertrag unterschrieben haben, " Sie sagt.

Rabinowitz plant regelmäßige persönliche Besuche. „Längere Mietverträge, neben regelmäßiger Kommunikation, Beziehungen aufbauen, " Sie sagt.

Mit den jüngsten feuchteren Quellen und Überschwemmungen, Als wichtiger Faktor erweist sich die Entwässerung. In manchen Fällen, Land wurde durch Ausschnitte beschädigt, Trümmer, oder Schlick, und Sandablagerungen. Geringere Einkommen und höhere Produktionsrisiken können sich auf die langfristigen Bodenwerte und Mietpreise auswirken.

„Auf der Mikroebene nach Nachbarschaft, es gab wahrscheinlich einen Einfluss in Nebraska, wo das Land schwer beschädigt wurde, “ sagt Vyhnalek. „Im Großen und Ganzen es hatte wahrscheinlich nur minimale Auswirkungen auf die Mietverträge.“

In lokalisierten Gebieten, höhere Bodenwerte und Pachtzinsen sind auf die Nachfrage nach Grundstücken für Düngemittelverträge zurückzuführen, sagt Leibold. Extras (Fliese, Schneeräumung, Mähen, etc.) durch den Mieter ebenfalls in die Mischung einfließen.

Was ist der Ausblick?

Als Faustregel gilt, Die Barrente beträgt in der Regel etwa 3% des durchschnittlichen landesweiten Ackerlandwertes. Letzten Endes, Angebot und Nachfrage bestimmen die Preise.

Jedoch, drohende unsicherheiten überragen den ag-horizont. „Irgendwann, Zölle fallen weg, aber wir müssen uns wie immer auf den Markt zurückkaufen – zu niedrigeren Preisen, “, sagt Leibold.

Obwohl der 1. September die Kündigungsfrist ist, Landwirte und Landbesitzer können vor dem 1. März eine Feinabstimmung von Pachtverträgen vereinbaren. (Kundenspezifische Landwirtschaftsverträge haben keine Frist zum 1. September.)

„Einige werden zustimmen, die Bedingungen auf Eis zu legen, bis sie mehr Gewissheit bei den Ernteerträgen und -preisen 2019 sehen. “, sagt Leibold.

Verhandlungsstrategien

Informationen zusammenstellen – aktualisierte Bilanzen, Ertragsdaten, und Marketingpläne – ist der Schlüssel zur Vorbereitung von Mietverhandlungen, aber die menschliche Psychologie geht in jede Verhandlung ein.

„Menschen sind risikoscheu, wenn Gewinne möglich sind, und verlustscheu, wenn Verluste möglich sind. “ sagt Ryan Drollette, Fachkraft für landwirtschaftliche Betriebsführung, Iowa State University.

„Grundbesitzer sind zurückhaltend, die Mieten zu senken, weil sie die aktuelle Miete als Dotation betrachten, " er sagt. „Obwohl die Mietpreise sinken, Landbesitzer halten es für ungerecht, ihre Mieten zu senken. Ihr Bezugspunkt ist ihre bestehende Miete – nicht die laufende Miete.“

Eine Verhandlungsstrategie besteht darin, sich von der Ankerposition des Grundeigentümers zu entfernen und die Situation neu zu gestalten. „Versuchen Sie, andere Bezugspunkte einzuführen, die Wert schaffen, wie Vertragsbedingungen, Zeitpunkt der Zahlungen, Straßenreparatur, Zaunmanagement, oder Jagdrecht, " er sagt.

„Der Vorschlag eines Leasingvertrags mit variablem Zinssatz könnte Hoffnung machen, nicht auf der Verliererseite zu stehen. denn in guten Jahren, Landbesitzer sehen Belohnungen; in schlechten Jahren, Landwirte sind geschützt.“

Weitere Punkte, die Sie beachten sollten:

• Kleine Vereinbarungen schaffen Beziehungen.

• Verwenden Sie „Ich“-Aussagen; Beschränken Sie die Verwendung von "Sie".

• Wenn das Gespräch hitzig wird, Bestätigen Sie erneut, dass Sie zuhören.