Boomende Getreidepreise, wie sie die Landwirte im Jahr 2021 erlebt haben, bedeuten eines:Die Preise für Ackerland und Barrenten werden mit Sicherheit bis zur Erntesaison 2022 steigen.

Genauso sicher, jedoch, ist, dass die Getreidepreise irgendwann sinken werden. Landwirte, die während der Boomzeiten hohe Barrenten kassierten, können bei einem Rückgang des Marktes mit unrentablen Pachtverträgen stecken bleiben. Es ist eine der Fallstricke von Barmietverträgen, sagt Mykel Taylor, der Alfa Endowed Eminent Scholar in Agrarökonomie an der Auburn University.

„Es ist schwierig, eine faire feste Barmiete festzulegen, wenn sich die Dinge von Jahr zu Jahr ändern. “ erklärt Taylor.

Deshalb, Ein flexibler Cash Lease (FCL) kann für manche Landwirte und Landbesitzer die Lösung sein.

Der FCL garantiert einen Mindestpreis, auf den sich Mieter und Vermieter einigen. Es ist in der Regel niedriger als der übliche Barmietpreis; jedoch, Grundeigentümer können einen ertragsabhängigen Bonus erhalten, Getreidepreise, oder Bruttoeinkommen. „Für Landbesitzer das ist attraktiv, weil sie gute Jahre nicht verpassen, “, sagt Taylor.

Während FCLs auf jeden Betrieb zugeschnitten werden können, In den meisten Szenarien einigen sich Mieter und Vermieter auf eines von zwei gängigen Szenarien:

• Anteil am Nettoumsatz. Der Grundeigentümer erhält eine Pacht in Höhe eines vereinbarten Anteils am Nettoertrag der Ernte, bestimmt durch Multiplikation des Ernteertrags mit dem Marktpreis (normalerweise dem Preis bei der Ernte). Typischerweise die Pacht beträgt zwischen 25 % und 40 % des Nettoertragswerts oder des Nettoertrags der Ernte.

• Grundmiete plus Bonus. Die Parteien vereinbaren eine Grundmiete, typischerweise niedriger als eine typische feste Barrente für dasselbe Land.

Der Grundeigentümer erhält einen Anteil am Nettoertrag, wenn dieser einen bestimmten Basiswert überschreitet. Beide Parteien müssen sich über die Berechnung des Nettoumsatzes einigen.

Warum die Verzögerung? Im Idealfall, ein bauernhofmietvertrag sollte für beide parteien fair sein. „Jeder will diesen Mittelweg finden, Aber es ist schwer, “, sagt Taylor. Ein FCL kann diesen Mittelweg bieten. Jedoch, nur etwa 5 % bis 6 % aller Pachtverträge im Corn Belt sind FCLs, nach der Amtszeit, Eigentum, und Transition of Agricultural Land Survey durch den National Agricultural Statistics Service des USDA.

„Der Grund, warum wir nicht mehr von ihnen sehen, ist, dass sie nur ein bisschen komplex zu finden sein können. “, sagt Taylor. „Angenommen, Sie legen einen Basispreis fest, aber die Formelkomponente – hier kommt der Flex ins Spiel – kann kompliziert sein.“

In den meisten Fällen, Die Bauern zahlen am 1. März einen festen Teil der Barmiete. und die zweite Portion – der Flex – nach der Ernte im Herbst.

Die Parteien können den flexiblen Teil des Leasings entweder auf den Ertrag oder auf den Nettoumsatz stützen; Taylor bevorzugt letzteres. Jedoch, Dies erfordert die Bereitschaft des Landwirts, Informationen zu den Produktionskosten und deren Herleitung bereitzustellen.

„Wenn Sie die Berechnungen anstellen und einfach zu einem Landbesitzer sagen, Hier ist Ihre Grundmiete und Ihr 25-Dollar-pro-Acre-Bonus, aber erzählen Sie ihnen nicht, wie Sie zu dem 25-Dollar-Bonus gekommen sind, sie können sagen, "Danke." Oder sie denken vielleicht, 'Was gibt? Ich dachte es wäre mehr, ’“, erklärt Taylor.

Wie wäre es mit informellen Boni? Wenn es bei einem flexiblen Barleasing darum geht, den Grundeigentümern eine angemessene Entschädigung zu bieten, Warum nicht in sehr guten Jahren einen Jahresendbonus anbieten?

Taylor rät davon ab. Erinnern Sie sich an die Szene in den Weihnachtsferien von National Lampoon, in der Clark Griswold ein Abonnement für den Jelly of the Month-Club erhält, anstatt den Bargeldbonus, den er erwartet hatte – und bereits ausgegeben hatte? Ein informeller Bonus ist so.

Wenn Sie Ihrem Vermieter in einem guten Jahr zusätzlich 10 bis 15 Dollar pro Morgen geben, der Vermieter wird es zu schätzen wissen. Jedoch, wenn die Preise im nächsten Jahr niedrig sind oder das Wetter schlecht ist und es keinen Bonus gibt, der Vermieter wird wahrscheinlich enttäuscht sein. „Das kann zurückkommen, um dich zu beißen, " Sie sagt.

„Wenn Sie eine gute Kommunikation haben, das kannst du durcharbeiten, " Sie fügt hinzu.

„Aber nicht jeder Grundeigentümer und Pächter hat eine gute Kommunikation.“

Drei Schlüssel zu einem flexiblen Barleasing

Ein flexibler Cash Lease (FCL) kann Landwirten und Landbesitzern in volatilen Jahren mehr Sicherheit geben, sagt Mykel Taylor, Alfa-Stipendiat an der Auburn University. Damit es effektiv funktioniert, jedoch, erfordert Managementdisziplin in drei Bereichen.

Transparenz.

Betriebe, die mit FCLs erfolgreich sind, verfolgen die Inputkosten genau und sind bereit, diese mit dem Grundeigentümer zu teilen.

Kommunikation.

Als Taylor Ökonom bei Extension ag an der Kansas State University war, ein junger Bauer und sein Vermieter kamen nach einem Treffen auf sie zu. Sie hatten einen flexiblen Barleasingvertrag abgeschlossen, Dabei zahlte der junge Bauer eine Grundrente in bar und einen Bonus, der davon abhing, ob das Land in diesem Jahr einen Gewinn erzielte. „Der Bauer zahlte viel mehr als den Marktwert, und es war unhaltbar, “, sagt Taylor. "Aber sie konnten die Situation versöhnen, weil sie bereit waren, miteinander zu kommunizieren."

Dokumentation.

Einzelheiten des FCL sollten immer aufgeschrieben und jedes Jahr erneut überprüft werden. Dazu gehören Zahlungsbedingungen (zu welcher Jahreszeit wird der Vermieter bezahlt), wie der Ertrag bestimmt wird (Wiegescheine, Kombinieren Sie Ertragsmonitore, Speicherkapazität des Getreidebehälters), und wie Ernteversicherung und staatliche Zahlungen in die Formel einfließen. Für ein interaktives Arbeitsblatt zu flexiblen Barleasingverhältnissen Besuchen Sie die Website des Ag Decision Maker der Iowa State University unter extension.iastate.edu/agdm/wdleasing.html.