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Moderne Landwirtschaft
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Mit einem weiteren Jahr niedriger Rohstoffpreise, Der Druck auf die Landwirte steigt, Land zu verkaufen, um ihre Bilanzen zu rekapitalisieren. Wenn Sie sich in dieser Position befinden, du bist nicht allein. Bedauerlicherweise, in dieser Situation, die Möglichkeiten, Land auf den Markt zu bringen, sind nicht ideal.
Für hochwertige landwirtschaftliche Betriebe, Eine öffentliche Auktion war eine großartige Möglichkeit, um maximale Aufmerksamkeit und Preise für Land zu erzielen. Jedoch, für Landwirte, die ihre Bilanzen rekapitalisieren möchten, Eine öffentliche Auktion ist nicht gerade die Botschaft, die sie an die Community senden möchten. Es könnte ein Zeichen für schwierige finanzielle Zeiten sein.
Bei meiner Grundstücksmaklerfirma, Gesellschaft für Völker, Wir führen regelmäßig Anrufe von Landwirten und in vielen Fällen, ihre Bankiers, über den Verkauf von Grundstücken. Unsere erste Frage ist immer, "Möchtest du es zurück leasen?" Wenn Sie es zurück leasen möchten, Sie eliminieren einen wesentlichen Teil des Käuferpools, da Landwirte etwa 75 % aller Ackerlandtransaktionen ausmachen. Wichtiger, Landwirte sind oft preisaggressivere Käufer.
Häufig, Investoren suchen große, zusammenhängende Bahnen mit beträchtlichem Maßstab. Anleger sind nicht emotional und müssen das Stück nebenan nicht kaufen. Sie fahren nicht ihr ganzes Leben lang auf dem Weg zur Genossenschaft an der Showplace-Farm vorbei, weil sie wissen, dass sie alles tun werden, um dieses Stück zu kaufen, wenn es auf den Markt kommt. Anleger konzentrieren sich in der Regel ausschließlich auf die finanzielle Rendite der Anlage. Deswegen, sie sind natürlich konservativer als der Bauer-Käufer, die eine potenzielle Transaktion als einmalige Gelegenheit betrachten.
Es ist wichtig zu wissen, welche Art von Anleger Sie ansprechen. Ein öffentlicher REIT (Real Estate Investment Trust), Family Office (familienkontrollierte Anlagegruppe), institutioneller Investor, oder Landfonds bringen alle unterschiedliche Dinge auf den Tisch. Je nachdem, wo Sie sich befinden, Gesetze können Unternehmenseigentum an Land nicht zulassen. Wenn dies der Fall ist, Privatanleger können ideal sein. Um zu wissen, mit wem Sie zusammenarbeiten möchten, ist es wichtig, die Struktur der Anleger und ihre langfristigen Ziele zu verstehen.
Wenn Sie eine Farm für Investoren-Käufer positionieren möchten, Sie wahrscheinlich nach einer Leaseback-Bestimmung suchen und in manchen Fällen, eine Rückkaufvereinbarung im Rahmen Ihres Kaufvertrags. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass es bei dieser Art von Verhandlungen schwierig ist, alles zu erreichen, was Sie wollen. Es ist von entscheidender Bedeutung zu erkennen, dass Investoren die Möglichkeit haben, sich Land überall im Land anzusehen.
Sie befinden sich beim Verkauf an Investoren nicht in der gleichen Verhandlungsposition wie beim Verkauf an den benachbarten Landwirt. Es ist ratsam, den Anlegern dabei zu helfen, den Deal so zu strukturieren, dass er für beide Parteien funktioniert. Dies bedeutet oft, dass Sie den Kaufpreis und die Miete benötigen, um ihre Renditeschwellen zu erreichen. Wenn Sie Dinge wie eine Rückkaufregelung aufnehmen möchten, Sie müssen den Anlegern auch einige Vorteile für die Aufnahme dieser Bestimmung bieten.
In einer idealen Welt, wir würden nur Farmen an andere Landwirte verkaufen und würden keine Investoren brauchen. Das aktuelle Umfeld kann Investoren zu einer Schlüsselkomponente machen, um Ihren Betrieb voranzubringen. und sie können großartige langfristige Partner sein, wenn Sie Ihre Hektar und Ihren Betrieb erweitern.
Während einige Anleger uninformierte Kaufentscheidungen treffen, die meisten sind schlau und raffiniert. Sie wollen mit dem Farmbetreiber eine faire Vereinbarung treffen. Unglaublich transparent zu sein ist der Schlüssel. Investoren wollen in der Regel eine nachhaltige Barmiete und können überhöhte Mieten schnell durchschauen.
Diese Deals zu verhandeln kann schwierig sein. Versuchen Sie, den Standpunkt der Anleger zu verstehen. Wenn Sie sich auf eine faire Mietzahl einigen können, die ihre Renditeschwellen einhält, Sie können normalerweise einen Deal zusammenstellen. Dies führt oft zu einem niedrigeren Verkaufspreis, als die öffentliche Versteigerung bringen könnte. Letzten Endes, Die Frage wird, „Will ich den Preis maximieren oder das Land weiter zurückvermieten?“
Steve Bruere ist der Präsident der Peoples Company, eine in Iowa ansässige Landvermittlung mit einem diversifizierten Angebot an Landmanagement, Grundstücksbewertung, und Landinvestitionsdienstleistungen in 20 Staaten.
