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Die Frist zum 1. September für die Bekanntgabe von Änderungen der Ackerlandpacht in einigen Bundesstaaten steht bevor. Für Landwirte, das bedeutet, dass eine Menge Zahlenverarbeitung im Gange ist, und in vielen Fällen ist die Mathematik nicht schön.
Die Getreidepreise, die deutlich unter dem Niveau von 2019 liegen, zwingen die Landwirte, ihre Mietverträge für 2021 zu überdenken. Kann Illinois, Iowa, und Indiana-Bauern leisten sich eine Barmiete von 222 $, 230 $, und 194 USD pro Morgen, bzw, wenn der durchschnittliche Preis für Mais und Sojabohnen für das nationale Marktjahr 2020 voraussichtlich 3,35 USD pro Acre (25¢ weniger als im Vorjahr) und 8,50 $ (5¢ weniger als letztes Jahr) betragen wird?
Es ist eine schwierige Situation, sagt Kyle Walker, Betriebsleiter für Peoples Company, ein Clive, Immobilien- und Farmmanagementunternehmen mit Sitz in Iowa.
„Mietverhandlungen für die Ernte 2021 könnten kompliziert werden. Jede Situation sollte von Fall zu Fall behandelt werden, “, sagt Walker.
Seit 2018, niedrigere Erntepreise wurden durch Ad-hoc-Bundeshilfen in Form von Markterleichterungszahlungen und dem Coronavirus-Nahrungsmittelhilfeprogramm ausgeglichen, nach Angaben des Department of Agriculture and Consumer Economics der University of Illinois. Diese Zahlungen waren eine Rettungsleine für Landwirte, in diesen Jahren bis zu 60 % des landwirtschaftlichen Nettoeinkommens ausmacht. Für jetzt, für 2021 wurden keine Ad-hoc-Zahlungen angekündigt.
Um die Weichen für Barmietpreisentscheidungen für 2021 zu stellen, werfen Sie einen Blick auf das Erntebudget für Illinois, aus dem Farm Doc Daily vom 11. August von U of I:
Für 2021, Betreiber- und Landerträge für eine Rotation von 50 % Mais und 50 % Sojabohnen werden auf 224 USD pro Acre prognostiziert, basierend auf mehreren wichtigen Annahmen:
FarmDoc-Autoren weisen darauf hin, dass man mit einer Reihe dieser Annahmen argumentieren kann, besonders bezogen auf Ad hoc Bundeszahlungen. Es erscheint verfrüht, die Höhe der Bundeshilfe für 2021 zu schätzen, vor allem angesichts der Tatsache, dass für November dieses Jahres nationale Wahlen geplant sind.
Diese Annahmen führen zu einer Betriebs- und Landrendite von 224 USD pro Morgen. Bei unseren Projektionen eine Fortsetzung der Barmiete von 275 USD pro Acre im Jahr 2021 würde dem Landwirt einen Verlust von 51 USD pro Acre bedeuten. Offensichtlich, ohne Kürzung von Barmieten oder sonstigen Kosten, 51 $ pro Hektar oder mehr Ad hoc Beihilfen sind erforderlich, um die Landwirte zu einem ausgeglichenen Ertrag in der Nähe von 0 USD pro Acre zu bewegen.
Die Ökonomen der Universität gehen davon aus, dass in den nächsten fünf Jahren, Die Maispreise werden im Durchschnitt bei 3,50 USD pro Scheffel liegen, und Sojabohnen, 8,60 $ pro Scheffel, Betreiber und Landerträge im Durchschnitt $240 pro Morgen in Zentral-Illinois.
„Dies würde darauf hindeuten, dass die Barrenten im Durchschnitt bei 240 USD pro Acre liegen müssten, damit die Landwirte eine Rendite von 0 USD pro Acre erzielen. oder dass die Barrenten um 35 USD pro Acre sinken müssten, damit die Landwirte auf Break-Even-Niveau arbeiten können. In Prozent ausgedrückt, dieser Rückgang würde 12,5 % betragen, “ schreiben die Ökonomen. Die Reduzierung um 35 USD pro Hektar könnte aus Nichtlandkosten kommen, aber woher sie kommen, es bringt die Landwirte nur auf das Break-Even-Niveau. Größere Kürzungen werden erforderlich sein, um zur Rentabilität zurückzukehren.
Die Ökonomen fassen die Mietaussichten 2021 so zusammen:
Ad hoc Bundeshilfe ist der Schlüssel zum Gewinn: Ohne Ad-hoc-Bundeshilfe, Die Erträge der Landwirte wären 2019 und 2020 negativ gewesen, und voraussichtlich im Jahr 2021 negativ ausfallen. Über die Gewährung dieser Hilfe kann spekuliert werden. Angesichts dieser Unsicherheit Die Festsetzung der Barmieten für 2020 wird schwierig sein. Die Festsetzung der Barmieten auf dem aktuellen Niveau wird zu großen Verlusten führen, wenn keine Ad-hoc-Zahlungen des Bundes erfolgen.
Die Erträge der Landwirte sind seit 2014 niedrig: Die Erträge der Landwirte in Zentral-Illinois auf hochproduktivem Ackerland betrugen von 2013 bis 2018 durchschnittlich 17 USD pro Acre (siehe Abbildung 3). Aus der Sicht der Rückkehr, 17 US-Dollar pro Hektar sind eine geringe Rendite für das Risiko, einen Hektar mit Barrente zu bewirtschaften. Für die weitgehend stabilen Barrenten in den letzten Jahren kann eine Reihe von Gründen angeführt werden, darunter die Wettbewerbsfähigkeit auf dem Ackerlandmarkt, Befürchtungen der Landwirte vor Verlust der Wettbewerbsfähigkeit bei Verlust von Pachtflächen, Aufbau von Finanzreserven in den renditestarken Jahren 2006 bis 2013, und Optimismus über die Preise in der Zukunft.
Landwirte haben normalerweise nicht die Angewohnheit, Ackerland abzulehnen, aber wenn die Zahlung der Barmiete sie aus der Rentabilität nimmt, 2021 könnte genau der richtige Zeitpunkt dafür sein.
Noch besser, zwischen Vermieter und Mieter ein vertrauensvolles und kommunikatives Verhältnis aufgebaut wurde, sagt Mykel Taylor, ag-Ökonom an der Kansas State University.
„Bauern mit guten Beziehungen teilen viele Informationen mit ihnen, und haben es viel einfacher, mit ihnen zu sprechen und die Situation zu erklären. Ohne gute Informationen des Mieters, Landbesitzer erhalten gemischte Informationen aus den Medien:wie staatliche Programme den Bauern einen Scheck auszahlen, dass das Wetter gut ist und die Bauern eine gute Ernte haben werden, " Sie sagt. „Die meisten Grundbesitzer werden zuhören, wenn Sie sagen, dass Sie die Miete senken müssen, wenn es Informationen gibt, die erklären, warum. Immer wenn die Kommunikation einseitig ist, Es besteht die Möglichkeit für Missverständnisse.“
Taylor sagt, dass Landwirte gut bedient sind, wenn sie ihren Landbesitzern präzise Daten zur Verfügung stellen. über die Leistung der landwirtschaftlichen Betriebe. Ertragskarten sind gut, weil sie Ertragsschwankungen innerhalb eines Feldes anzeigen. Viele Landbesitzer verstehen möglicherweise nicht, dass einige Bereiche eines landwirtschaftlichen Feldes gut funktionieren. andere Bereiche möglicherweise nicht.
„Das Teilen von Gewinninformationen kann unangenehm sein, “, gibt sie zu. „Aber ich empfehle, die Betriebsmanagementdaten eines Staates zu teilen, die die Leistung der Landwirte im ganzen Staat zeigt. Sie können dem Grundbesitzer sagen, dass Sie überdurchschnittlich sind, oder unterdurchschnittlich. Ebenfalls, teilen Sie die Daten des landwirtschaftlichen Nettoeinkommens des Betriebsmanagements, und dass die staatlichen Zahlungen 60 % dieser Gesamtsumme ausmachten.“
Taylor sagt, dass Umfragedaten bei KSU darauf hindeuten, dass die Zuverlässigkeit und der Ruf der Landwirte einer der wichtigsten Faktoren bei der Auswahl eines Mieters durch einen Vermieter sind. „Am Ende unserer Umfrageergebnisse stand der Mietpreis, " Sie sagt. „Landbesitzer wollen Geld verdienen, Aber sie wissen, dass es nicht einfach ist, einen guten Mieter zu finden. Sie wollen, dass sich um das Landgut gekümmert wird.“
Nachdem alle Überlegungen und die Zahlenverarbeitung abgeschlossen sind und Sie sich entscheiden, die Ackerlandpacht zu kündigen, Es gibt Schritte, die Sie unternehmen sollten, um dies richtig zu tun, sagt Erin Herbold-Swalwell, ein Anwalt bei Brick Gentry, PC in Mingo, Iowa.
„Es gibt so viele Dinge, über die Landwirte nachdenken, und das rechtliche Zeug ist wahrscheinlich das letzte. Aber dies könnte das Jahr sein, in dem einige Änderungen vorgenommen werden, " Sie sagt.
Wenn Sie einen Mietvertrag kündigen möchten, die andere Partei persönlich wissen lassen, oder per Einschreiben mit angeforderter Rücksendebestätigung. Wenn Sie einen mündlichen Mietvertrag abschließen, Es ist an der Zeit, in einen schriftlichen Mietvertrag überzugehen. Die meisten staatlichen Land-Grant-Universitäten haben eine schriftliche Pachtvorlage, oder überprüfen Sie die Iowa Bar Association für eine Vorlage, sagt Herbold-Swalwell.
