Sind öffentliche Auktionen abseits der Basis?

Peoples Company verfolgt wöchentlich alle Landverkäufe von 35 Acres oder mehr in Iowa. Unsere Daten zeigen einige interessante Trends. Iowa verwendet die 100-Punkte-CSR2-Bodenproduktivitätsbewertung, um die Produktivität einer Farm zu messen. Betriebe mit einem höheren CSR2 sind im Allgemeinen von höherer Qualität und Produktivität. Die Immobilienwirtschaft verwendet den Preis pro CSR2, um die Stärke des Ackerlandmarktes einzuschätzen und die Ergebnisse der Landverkäufe zu vergleichen. Obwohl es nicht perfekt ist, Diese Methode gibt einen allgemeinen Eindruck von der Entwicklung der Werte.

Im Jahr 2017, es wurden 790 Traktate zur öffentlichen Versteigerung vermarktet, mit 738 verkauft. Dies entspricht über 86, 000 Acres mit einem Gesamtwert von 562 Millionen US-Dollar. Der durchschnittliche Preis pro CSR2-Punkt aller Verkäufe in unserer Auktionsdatenbank betrug 120 USD, wobei der Grundstücksmarkt im Laufe des Jahres an Stärke gewinnt. Zum Beispiel, eine Farm, die für 8 $ verkauft wird, 000 ein Acre mit 80 CSR2 würde 100 USD pro CSR2-Punkt bedeuten.

Ist das wirklich ein Verkäufermarkt?

Diese Daten zeigen, dass sich die Grundstückspreise als überraschend robust erwiesen haben und die Mietpreise nicht wie von vielen erwartet nach unten gefolgt sind. Die Frage ist, ob die Auktionsergebnisse die Gesamtstärke des Ackerlandmarktes widerspiegeln. Ist es wirklich ein Verkäufermarkt? Unser Unternehmen hat Schwierigkeiten, die Ergebnisse seiner Auktionen zu reproduzieren, wenn es außerbörsliche Transaktionen oder einen Preis für ein traditionelles Angebot aushandelt. Es ist schwierig, Käufer dazu zu bringen, sich in diesen privaten Verhandlungen in dem Maße zu engagieren, das sie in einer Auktionsumgebung haben. Es stellt sich die Frage:Erzielt die Auktionsmethode des Verkaufs einen höheren Verkaufspreis als die anderen Methoden, oder könnte da noch was anderes antreiben? Vielleicht handelt es sich bei den versteigerten Grundstücken um Grundstücke von höchster Qualität, die seit einigen Jahren nicht mehr verfügbar waren. Vielleicht sind die Eigenschaften der versteigerten Farmen dem Gesamtmarkt überlegen.

Erwägen Sie, die Stärke der Autoindustrie anhand der Verkäufe bei einem Autoverkauf von Barrett Jackson zu beurteilen, bei dem nur die besten Autos zur Auktion gebracht werden. Spiegelt das die Gesamtstärke des Automarktes wider, oder die Nachfrage nach seltenen und hochwertigen Sammlerautos, die von einem kompetitiven Bieterverfahren profitieren?

Ich würde argumentieren, dass die Stärke des Grundstücksmarktes legitim ist und es ist, in der Tat, ein Verkäufermarkt. Sowohl Landwirte als auch Investoren haben nach wie vor Interesse am Besitz von Ackerland. Die Zukunft für Ackerland sieht gut aus. Noch, Ich denke, die zugrunde liegenden Fundamentaldaten unterstützen nicht unbedingt die Preise, die Sie bei Auktionen sehen, wo Landwirte rund 80 % aller Käufer darstellen.

Es gibt 30 Millionen Morgen Ackerland in Iowa, und Forschungen deuten darauf hin, dass jährlich 1 % des Ackerlandmarktes umgeschlagen wird. Wenn 1 % der 30 Millionen Acres umgesetzt werden, dies würde 300 suggerieren, 000 Acres wechseln jährlich den Besitzer in Iowa. Im Vergleich zu unserer Auktionsdatenbank, Wir verfolgen die Ergebnisse für 86, 000 Acres oder knapp 30 % der Acres, die jedes Jahr in Iowa umgeschlagen werden.

Die Ergebnisse, die Sie in landwirtschaftlichen Umfragen lesen, spiegeln die Meinungen der Fachleute in der Branche wider. Diese sind, zum großen Teil, getrieben von Auktionsergebnissen und der Wahrnehmung des Marktes durch den Fachmann. Noch, die meisten Grundstückstransaktionen werden nicht öffentlich versteigert und privat verhandelt, entweder durch eine traditionelle Notierung oder eine außerbörsliche Transaktion. Private Verkaufsergebnisse sind nicht bekannt, ohne den Verkaufspreis beim Gericht zu untersuchen. Die Wahrnehmung, dass der Grundstücksmarkt stark ist, wird getrieben, zum großen Teil, durch öffentliche Versteigerungen. Letztendlich, Auktionen sind die reinste Form der Preisfindung.

Ich sage meinen Kunden immer wieder, dass Auktionen ideal für qualitativ hochwertige Immobilien geeignet sind, bei denen mehrere Bieter um den Besitz der Immobilie konkurrieren. Diese Eigenschaften, wie ein seltenes Auto, kann mit einem Aufschlag zum Gesamtmarkt gehandelt werden.

Für Eigenschaften, die nicht über diese Attribute verfügen, Es kann eine Herausforderung sein, einen Käufer zu finden, der zum gleichen Preis pro CSR2-Punkt aufsteigt, den wir in unserer Auktionsdatenbank verfolgen.

Über den Autor

Steve Bruere ist der Präsident der Peoples Company, eine in Iowa ansässige Landvermittlung mit einem diversifizierten Angebot an Landmanagement, Grundstücksbewertung, und Landinvestitionsdienstleistungen in 20 Staaten.