Die Maisernte um Lissabon, Iowa, heute Morgen ist auf Rekordkurs für Renditen, aber die vier zu einer Diskussion versammelten Männer schmeißen keine Party. Die Märkte sind rückläufig und die Landwirtschaft befindet sich seit fünf Jahren in einer finanziellen Talfahrt.

Den Landwirten beim Übergang zur nächsten Generation zu helfen, liegt in den Köpfen von Steve Bohr. Mike Downey, und Glen Möller, die ihre Erfahrungen zu Next Generation Ag Advocates (Next Gen Ag) gebündelt haben.

Rechts: Von links nach rechts, Dan Schurr, Glen Möller, Steve Bohr, und Mike Downey geben Tipps, wie es funktioniert.

Dan Schurr, ein Bauer in LeClaire, Iowa, und Vorstandsvorsitzender von CHS, hat sich heute der Diskussion angeschlossen, weil er über 900 Morgen Ackerland von Moeller im Rahmen einer Flexpacht übernommen hat. Dies ist die Art des Übergangs, den Next Gen Ag hofft, anderen Landwirten zu helfen.

Möller, der sich aus der Landwirtschaft zurückzog, nachdem er seine Hektar an Schurr abgetreten hatte, sagt, der Pool der Bauern, die das Land bewirtschaften, schrumpft, während die Zahl der Grundeigentümer wächst und sich schneller verändert.

Das Century Match-Programm der Next Gen Ag verwendet eine Datenbank, um nichtlandwirtschaftliche Grundbesitzer mit potenziellen Produzenten abzugleichen. und dann unterstützt es die Beziehung zu einem Landverwaltungsdienst.

„Wir nehmen diese beiden Profile und gleichen sie ab. Es ist wie ein eharmony.farmer, “, sagt Möller.

Ziel ist es, unvoreingenommen zu helfen, faire Miet- und Pachtverträge zu bestimmen und dann eine langfristige Beziehung zu unterstützen, die mehrere Generationen überdauert.

Hier sind acht Tipps für die richtige Abstimmung auf Ihren landwirtschaftlichen Betrieb.

1 Stellen Sie sicher, dass Sie die Hektar wirklich erweitern möchten oder müssen.

Schurr hat einen Sohn, der auf den Hof zurückkehren will, Also hat er das Gefühl, dass er expandieren muss.

„Glen sprach mich wegen eines Übergangsplans an, weil er keinen Nachfolger für seine Farm hatte. " er sagt. „Wir haben einen Plan zusammengestellt, der für uns beide funktionierte. Er war der Vermittler zwischen mir und seinen Vermietern, und er half uns mit Mietverträgen. Andernfalls, Du hast diesen Push-Pull von, „Ich will die höchste Miete, ' oder, ‚Ich will die niedrigste Miete.‘ Da braucht man eine neutrale Person.“

Expansion wird jeden Tag härter, sagt Schurr. „Wenn die Märkte weiterhin so kämpfen wie sie sind und mir eine weitere 1 angeboten wird, 000 Hektar, Ich bin mir nicht sicher, ob ich das tun möchte."

2018 steht die Zukunft des Familienbetriebes auf dem Spiel. sagt Schurr. „Wir müssen Betriebe in der Größenordnung aufbauen, die für ein komfortables Leben erforderlich ist. Andernfalls, Warum sollten Kinder in dieser schwierigen Umgebung zurückkommen?“

2 Erwarten Sie nicht, dass der Prozess einfach ist.

„Früher war es einfach, “, sagt Möller. „Wenn Sie Ihren Hof mieten wollten, du bist zum Nachbarn gegangen und hast ihm die Hand geschüttelt. Das ist nicht mehr möglich. Next Gen Ag führt die Profilerstellung für alle Produzenten durch, die für ein bestimmtes Stück Boden da draußen sind.“

Nur wenige Grundeigentümer setzen sich mit potenziellen Mietern zusammen und stellen die harten Fragen, sagt Möller. „Sie müssen fragen, „Haben Sie das Geld, das Sie anzapfen können, um meine Farm so zu bewirtschaften, wie sie sein sollte?“ Wir stellen diese Fragen.“

Es ist immer schwierig, einen Vermieter zu treffen und zu entscheiden, was fair ist. sagt Schurr. „Der Markt hat sich in diesem Jahr verändert. Jetzt müssen wir Mietverträge für nächstes Jahr aushandeln. Viele Landbesitzer sind nicht informiert. Sie werden denken, 'Oh, er versucht nur, den Preis zu senken.“ Aber ein Dritter kann helfen. Ich möchte eine langfristige Beziehung, in der ich genug Geld verdienen kann, um in diese Farm zu investieren.“

3 Wählen Sie Vermieter aus, die Ihre Werte haben.

Als Moeller jemanden suchte, der seinen Hof übernimmt, sein Kriterium war einfach.

„Ich wollte jemanden, der sich kümmert. Ein Bauer beginnt mit einem Stück Land, und es ist sein baby. Er nährt es; er füttert es; er kümmert sich darum. Das Letzte, was er tun möchte, ist, das Baby an jemanden weiterzugeben, der nicht die gleichen Werte hat. Durch die Auswahl eines Operators wie Dan, Darüber verliere ich keine Minute Schlaf.“

Jeder Landbesitzer ist anders, sagt Schurr. „Einige sind sehr auf Dollar fokussiert. Sie interessieren sich nur dafür, was sie gewinnen werden. Für andere, Naturschutzpraktiken sind wichtig.“

Next Gen Ag hat eine so genannte Soft Guardianship, sagt Möller. „Wir beenden das Spiel, und dann überwachen wir, ob die Standards eingehalten werden.“

4 Seien Sie flexibel und geduldig.

Moeller schlägt vor, noch in diesem Jahr über einen flexiblen Mietvertrag nachzudenken. "Dieser Weg, Niemand fühlt sich ausgenutzt, wenn sich die Märkte bewegen. Ein flexibler Mietvertrag sorgt für eine bessere Beziehung in der Zukunft.“

Downey, ein akkreditierter Betriebsleiter, ist ein Fan von flexiblen Mietverträgen, von denen beide Seiten profitieren. „Sie können der produzentenfreundlichste Betriebsleiter sein, aber es gibt immer diese Konnotation, dass Sie eine Kluft schaffen. Next Gen Ag setzt sich sowohl für den Landbesitzer als auch für den Produzenten ein.“

5 Nimm dir Zeit, um die nächste Generation zu verstehen.

Bohr, der auch Farm Financial Strategies besitzt, Inc., in Lissabon, Iowa, arbeitet mit der dritten Generation einiger seiner ursprünglichen Kunden.

„Die Art und Weise, wie die nächste Generation denkt und handelt, ist völlig anders, " er sagt. „Ihre Eltern und Großeltern haben Landwirtschaft betrieben, weil sie es immer wussten und es ein großartiger Ort war, um eine Familie zu gründen. Jetzt, Die Kinder gehen nur dann auf die Farm, wenn sie Geld verdienen können. Bedauerlicherweise, wenn wir gerade versuchen, sie in die Landwirtschaft zu locken, der Cashflow ist nicht da.“

Downey sieht einige Lichtblicke. „Ein Trend, den ich bei der nächsten Generation sehe, ist die Begeisterung, den Familienbetrieb zu behalten – auch wenn sie selbst nicht damit aufgewachsen sind.“

Bohr stimmt zu. „Wir sehen das mehr in dieser Millennial-Generation. Viele von ihnen sind begeistert vom Naturschutz. Das könnte ein großer Teil dieser nächsten Generation sein.“

6 Überdenken Sie Ihre Steuerstrategien.

Steuern haben den Übergang von landwirtschaftlichen Betrieben beeinträchtigt, sagt Bohr. „Unsere Steuerstruktur in Kombination mit einer Aufschubmentalität, die jedem Landwirt angeboren ist, hat die Dose auf den Weg gebracht. Unser System bietet eine Grundlage für all diese Vermögenswerte, wenn Landwirte sterben. Es ermutigt sie, es für immer aufzuschieben. Für die Kinder, die die Farm bekommen, Ihr Anreiz ist, es zu verkaufen und wegzugehen. Die Liquidation hat keine steuerlichen Folgen. Das ist ein Problem."

Es gibt einen Engpass in der Landwirtschaft, bei dem die Älteren nicht raus und die Jüngeren sich den Einstieg nicht leisten können. sagt Bohr. „Bauern würden lieber ihren rechten Arm abschneiden, als aufzuhören und 40 % Steuern an die Regierung zu zahlen. Wenn sie sterben, die Kinder liquidieren es einfach. Dann verdampfen die kleinen Gemeinden, weil Schulen, Banken, und Genossenschaften hängen alle von der lokalen Landwirtschaft ab.“

Bohr sagt, er kenne im letzten Jahr ein Dutzend Bauern, denen von ihren Buchhaltern gesagt wurde, dass sie anfangen müssen, Einkommenssteuern zu zahlen. „Sie würden lieber ihre Buchhalter feuern, " er sagt.

7 Verschieben Sie den Betriebsübergang nicht.

Die Erhöhung der Basis belohnt die Landwirte dafür, dass sie ihr gesamtes Einkommen wieder in Eigenkapital investieren, sagt Möller. "Plötzlich, sie wollen auf die nächste Generation übergehen, und die Regierung weist darauf hin, 'Hey, du hast das alles.’ “

Schurrs Mutter ist eine rüstige 86. Sie besitzt das gesamte Ackerland. Er muss warten, bis sie stirbt, um die Farm zu übergeben. und er ist 51. „In einem normalen Geschäft, Das ist schlechte Planung, " er sagt.

Schurr hat die Möglichkeit, den Hof zum Marktpreis zu kaufen, aber, „Ich glaube nicht, dass ich jetzt kaufen möchte. In jedem anderen Geschäft, du würdest anfangen zu kaufen, aber die Erhöhung der Basis zwingt Sie zu warten, bis eine Person stirbt. Es ist eine schreckliche Übergangsplanung.“

Jetzt hat er einen Sohn, der zurückkehren möchte. „Unser Hof ist ziemlich groß, Aber ich denke, mein Sohn muss möglicherweise einen Job außerhalb der Farm haben, um die Farm am Laufen zu halten, " er sagt.

Bohr sagt, Schurr sei die Sandwich-Generation. „Wir haben Sie einfach wegen der Demografie rausgeschmissen. Die Menschen leben länger.“

8 Denken Sie daran, dass Grundbesitzer profitieren müssen, auch.

Das passende Programm ist gut für den Grundeigentümer, auch, sagt Bohr. „So viele Landbesitzer übersehen die Tatsache, dass nur weil sie eine hohe Miete bekommen, dies nicht bedeutet, dass dies langfristig das Beste für ihr Land ist.“

In der Vergangenheit, viele Erzeuger arbeiteten mit einem Entscheidungsträger für jede gepachtete Farm, sagt Bohr. Jetzt, sie arbeiten mit drei oder mehr Erben für jede Farm zusammen.

"Das ist unheimlich, weil viele Staaten eine Standardregel haben. Wenn die Erben sich über die Bewirtschaftung des Hofes nicht einig sind, der Standard ist, das Land zu versteigern, um die Meinungsverschiedenheit beizulegen, " er sagt.

Als Mieter, Schurr sieht in Beziehungen Wert. „Ich habe eine langfristige Situation mit Glen, in die ich investieren kann. Ich kann in Fliesen investieren, weil ich sicher bin, dass ich eine Rendite bekomme. Einige Mieter haben diese Beziehung nicht, weil sie wissen, dass sie nächstes Jahr weg sein könnte. Der Aufbau dieser Beziehung ist wichtig.“