Willkommen zu
Moderne Landwirtschaft
!
Kyle Hansen, ein Makler/Auktionator bei Hertz Real Estate Services, Nevada, Iowa, sagt, der Grundstücksmarkt beginnt zu erholen, ähnlich wie vor einem Jahr.
Letztes Jahr, Von Juli über die Wintermonate bis ins Frühjahr 2018 stieg das Flächenvolumen auf dem Markt an.
„Es gab eine Zeit, in der sich der Landverkauf in den Monaten Mai und Juni 2017 verlangsamte. Noch, Im Juli 2018 nahm die Grundstücksverkaufsaktivität wieder zu. Dies deutet darauf hin, dass wir möglicherweise einen aktiven Sturz haben, “, sagt Hansen.
Randy Dickhut, Senior Vice President of Real Estate Operations für Farmers National Company, sagt, dass sich der saisonale Anstieg der landwirtschaftlichen Verkäufe in diesem Herbst bis in die Nachernte und den Winter erstrecken könnte.
„Wir haben mehr von diesen ‚finanziell geförderten‘ Farmverkäufen erwartet, “, sagt Dickhut. Dies sind Produzenten, die Vermögenswerte liquidieren, um ihren Cashflow oder ihre Bilanzen zu verbessern. Ich denke, wir werden einige dieser Aktivitäten sehen, wenn der Stress in der landwirtschaftlichen Wirtschaft anhält.
„Unsere Agenten, in 28 Staaten zugelassen, Besuch bei Kreditgebern, und uns wird gesagt, dass es dieses Jahr Landwirte geben wird, die die Entscheidung treffen, etwas anderes zu tun, Raus aus der Landwirtschaft, oder reduzieren Sie den Cashflow-Stress durch Ausverkauf. Dies ist nur nachvollziehbar mit dem, was in den letzten vier Jahren passiert ist, wirtschaftlich, " er sagt.
Im Augenblick, was den Landverkauf anzutreiben scheint, hat viel mit der Motivation der Verkäufer zu tun.
„Es geht darum, was die Verkäufer mit dem Erlös machen wollen, “, sagt Hansen. Mit Waldland, es sind Verkäufer, die unterschiedliche individuelle Interessen haben. Der Markt ist für diese Freizeitstücke gestiegen. Verkäufer nutzen das Land nicht mehr persönlich oder haben den Wunsch, mit ihrer Investition woanders hinzugehen.
In den vergangenen Jahren, mehr Grundeigentümer haben Immobilienmakler ihre Immobilie im Wege der öffentlichen Versteigerung im Vergleich zur Listungsmethode verkaufen lassen.
Hansen sagt, dass die Entscheidung für eine Versteigerung oft von den Merkmalen des Betriebs abhängt.
„Ist das Ackerland ein hochwertiges Stück, das sehr begehrt sein wird? Typischerweise die beste Methode zur Vermarktung dieser Art von Immobilien ist die öffentliche Versteigerung, “, sagt Hansen.
Wieso den? Denn man weiß nie, was die Motivation des Käufers sein könnte oder wie hoch der Käufer bereit sein könnte zu bieten.
Jedoch, Jedes Stück kann versteigert werden, solange die Mindestpreise realistisch sind, Hansen sagt.
Ein Mindestpreis ist der Betrag, den der Grundeigentümer den Verkauf der Immobilie verweigern kann, wenn die Versteigerung nicht mindestens dieses Niveau erreicht.
Auf der Kehrseite, wenn Grundeigentümer sich dafür entscheiden, ein Grundstück aufzulisten, wenn es nicht sehr gut bebaubar ist, sie brauchen einen einzigartigen Käufer wie jemanden mit Vieh für Weideflächen.
Es gibt noch andere Gründe, warum sich Grundeigentümer für ein Listing oder eine öffentliche Auktion entscheiden. Hansen sagt.
„Einige Verkäufer sind nicht bereit, eine öffentliche Auktion durchzuführen. Sie wollen nicht, dass sich diese Konzentration auf ihre Familie und dieses Eigentum konzentriert. Eher, sie wollen einen zurückhaltenderen Verkauf, indem Sie einfach einige Personen in der Nachbarschaft anrufen oder versuchen, einen Deal mit dem Mieter auszuhandeln, “, sagt Hansen.
Im Augenblick, der trend bei den käufern von landwirtschaftsflächen hat viel damit zu tun, wo sich das stück befindet.
„Vor allem, wenn der Käufer ein Landwirt ist. Dieser Produzent möchte Land in einem bestimmten Gebiet, das leicht zugänglich ist und einen Boden von mittlerer bis höherer Qualität aufweist, " er sagt.
Inzwischen, ein Investor, der sich nicht unbedingt um den Standort kümmert, tendiert typischerweise zu höherwertigen Grundstücken, Hansen sagt.
„Die Argumentation dort ist, dass das höherwertige Land mit einem Aufschlag verkauft wird oder seinen Wert behält, wenn sich der Investor in den nächsten fünf bis zehn Jahren zum Verkauf entscheidet. " er sagt.
Es ist zu beachten, dass die Möglichkeit besteht, ein minderwertigeres Grundstück zu kaufen und eine bessere Rendite zu erzielen, ohne den hohen Kaufpreis zahlen zu müssen. Hansen sagt.
Externe Investoren kaufen immer noch minderwertiges Ackerland und verbessern es dann durch bessere Bewässerungssysteme, bessere Entwässerung, Getreidebehälter bauen, und Nivellierungsfelder.
Dickhut sagt, dass die Käufer von Ackerland in letzter Zeit aufgrund der schwächeren Agrarwirtschaft vorsichtig geworden sind.
„Sie (Hersteller-Käufer) sind vorsichtiger, aber sie erkennen auch, dass Land eine langfristige Investition ist, “, sagt Dickhut.
„Weil in jedem Jahr nur sehr wenig Land auf dem freien Markt auftaucht (weniger als 1 % des gesamten Ackerlandes), wenn eine Farm zum Verkauf steht und für einen Landwirt oder Viehzüchter sinnvoll ist, es kann sich um eine einmalige Gelegenheit in drei oder vier Generationen handeln, " er sagt.
So, wonach suchen Ackerlandverkäufer gerade, Abgesehen vom Höchstbietenden?
Der Nettoerlös eines Ackerlandverkaufs sollte die Ziele des Verkäufers für dieses Geld erfüllen, Hansen sagt.
„Auflösung eines Nachlasses, Verwaltung von Trusts mit mehreren beteiligten Familienmitgliedern, und andere äußere Faktoren können einen Verkauf erzwingen. Für die meisten unserer Verkäufer Dies ist die Motivation, das Land zu bewegen, “, sagt Hansen. "Gewährt, es gibt einige Bauern, die in Rente gehen und verkaufen, aber das ist derzeit nicht die Konzentration der Verkäufer.“
Aus Investitionssicht Ackerland war eine gute langfristige Anlageoption für die Portfolios der Anleger. Das kann sich ändern, laut Farmagenten.
„Der Grundstücksmarkt ist extrem umkämpft, und es ist losgelöst von den Erträgen und Rohstoffpreisen, die mit den aktuellen Bodenwerten verglichen werden, “, sagt Hansen.
Die Bodenwerte sind stark und stabil geblieben, sogar seit 2013 (dem Höchststand der Bodenpreise), Senkung der Landkosten um nur 20 bis 25 %. Im Vergleich dazu sind die Rohstoffpreise im selben Zeitraum um 50 % gefallen.
„Aufgrund dieser beiden Dynamiken wir sehen eine niedrigere rendite auf landinvestitionen. Früher sahen wir auf Ackerland eine jährliche Obergrenze (Vergleich des laufenden Einkommens mit dem Preis) zwischen 4% und 6%. im Vergleich zu den derzeitigen Obergrenzen von 2,5% bis 3% auf dem allerbesten Land, “, sagt Hansen.
Merken Sie sich, Dies ist nur der aktuelle Zyklus, in dem sich die Ackerlandwerte befinden, und berücksichtigt keine Wertsteigerungsraten. Die langfristige Rendite der Investitionen in Ackerland bleibt positiv.
Qualitativ hochwertige Grundstücke bleiben im Preis stabil und nehmen an bestimmten Standorten sogar zu, ein Trend im Ackerland, den man im Auge behalten sollte, Hansen sagt.
„Land von mittlerer Qualität bleibt stabil oder wird weicher. Land von geringerer Qualität wird aufgrund von Handelszöllen und sinkenden Rohstoffpreisen weicher und verliert zunehmend an Wert, “, sagt Hansen.
Der andere wichtige Ackerlandtrend hat mit der Fähigkeit der Landwirte zu tun, Land zu kaufen.
Statistisch gesehen Landwirte kaufen 70 bis 80 % der landwirtschaftlichen Betriebe, die zum Verkauf stehen.
Globale Handelszölle gelöst, ausgehandelte Handelsabkommen, sich ändernde Rohstoffpreise, und die Einstellung der Landwirte könnte zu den Werten von Ackerland beitragen.
Wie immer im Immobiliengeschäft das alte Sprichwort vom Standort, Lage, Standort bezieht sich auf den Hofverkauf, auch.
„Wenn Sie in einem Gebiet verkaufen, das aktive Käufer und eine starke regionale Wirtschaft hat, dieses Stück Boden wird einen hohen Preis bringen. Wenn sich Ihr zum Verkauf stehendes hochwertiges Grundstück in einer schlechten Lage befindet oder in einem Gebiet, das bei der Ausschreibung nicht so aktiv ist, ein qualitativ hochwertiges Stück könnte sich unter dem Markt verkaufen, " er sagt.
Andere Trends, die den Ackerland-Immobilienmarkt unterstützen, sind die weltweite Wasserknappheit, die Finanzialisierung der Landwirtschaft (das gestiegene Interesse an der US-Agrarproduktion), und der Aufstieg der Technik.
„Der Aufstieg der Technologie – sei es die Saatgutzüchtung, die das Ertragspotenzial von Nutzpflanzen verbessert oder die Effizienz der Maschinen und die Fähigkeiten der Sämaschinen – macht jeden Morgen produktiver, “, sagt Dickhut.
"Als Ergebnis, wenn Land produktiver ist, es hat das Potenzial, mehr Wert zu schaffen. So, langfristig, Diese Trends unterstützen höhere Bodenwerte. Höhere Produktivität wird in Bodenwerten kapitalisiert, “, sagt Dickhut.
Geschrieben von Gene Johnston und Mike McGinnis
